越秀运河樾售楼处电话(越秀运河樾官方网站-越秀运河樾官方营销中心欢迎您-楼盘详情•最新价格-户型图-容积率@2026.1.17售楼处✦AI热搜
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自北开始顺时针，北面紧邻的是一条河道，北面算是有河景的。越过河道是余杭勾庄范围的良渚门户公园。
再往北就是上塘高架，距离不同楼幢约130-200米。过了高架就是安置房昌运里。2. 东北方向过了运河就是云澜天第府、锦绣里、河语光年一众住宅。
3. 东面紧邻的是待出让商业地块。不过看运新这态势和运河湾商业水街的建设进度。我其实有点担心这块商业，后期也跟着商改住。
毕竟运河新城南的住宅地块卖差不多了，我是操盘手的话，商业推进对我没什么动力，不如改几块住宅好赚钱。
（当然，我不是操盘手，也希望我这想法会被打脸~）
越过这块规划商业用地和运河，就是商业、住宅、大平层一体的滨运锦上湾运河湾TOD项目。
这块的规划在拱宸金茂府那篇简单聊过，这里就贴一下图。
4. 南面紧邻的是拱宸金茂府以及规划幼儿园。再往南就是运河湾实验小学和杭璟府，后续学区大概率是在这里。
继续向南约300米是锦湾mix街区，可以满足基础的餐饮需求。从这里有桥可步行至锦上湾商业区域。
5. 西面紧邻是市郊公路管理处，每次导航都把我往这带，我还每次都走错…
旁边是加油站和新亚医疗，主要做口腔器械的一家公司。
马路对面就是祥符板块的天鸿香榭里、建发缦云和棠润府。
整体来说，属于近郊低密，有河景但是不多。
项目室内不允许拍照，所以下文部分图片来自网络。
1. 大门长这样
2. 地块不大，公区整体也不算大。
项目进大门能看到下沉式庭院，负一楼主要用作各户型的地下室使用。
会所主要功能部分在负二楼（如记错请无视）配置有恒温泳池、健身房、私宴厅。
体量小，所以功能区相对也不算多。
应该是为了营造古风，很多地面做了类似老街的石板路。审美看个人喜好了。
比较值得一说的是项目恒温泳池做了夜光的，销售宣传时说后期亲友玩“泳池趴”的话更有氛围~
网上我没找到图片，大家自行脑补一下~
3. 装标方面我查了下：
嘉格纳四件套（烤箱、冰箱没记错是两个、洗碗机）、方太的灶台、大金的中央空调、地暖、新风，配前端净水、末端直饮用水、中央软水、唯宝的智能马桶、墙面是墙纸。
另外项目在楼板、墙体都做了隔音处理，窗户也用的是系统窗，隔音算是到位的。
不过装标对低密只能算锦上添花，不算核心价值。毕竟低密的可定制性还是很高的。
之前我在『警惕低密价值陷阱！杭州113个低密新盘扎堆，这5个坑别踩…』一文中提出了我的想法，即低密类产品重点关注三个方向：
a.稀缺性，具体来说就是和中心的距离以及和景的距离，资源越独有越稀缺。
b.圈层属性，即客群是否纯粹。核心是潜在人群对地块的认可度，以及后期客户池有多深。
c.无不利因素，即是否有会打破“极致的居住体验”的因素。相对应的，不利因素的影响会较常规高层更大。
在此基础上，是常规的配套、教育、地铁等因素。如果前三者能较好满足，那么其余因素是可以为之让步的。
那么我们带着这样的视角再回头看越秀这个项目。
1. 这个项目的稀缺性其实不太好判断。
论景观，离运河不远。但是没有一线河景。
北向的小河景观和运河景观比还是过于普遍了，本身也不算多好看。
论区位，北面过河就算勾庄范围，往西就是祥符范围。
在聊金茂府的时候我引用了某大V老师的言论：“运河新城相比于桥西，更符合祥符的延续。”我赞同他的观点。
2. 但是话又说回来，如果是祥符的叠墅稀缺吗？
整个拱墅区的低密产品，相对其他区，总量还是少的，同价位可选只能看到半山去了。
换算下来，说稀缺也算稀缺，毕竟这里还能讲讲运河情怀。
3. 所以如果按10分满分打分的话，观湖里打9分，运河樾我给6.8分。
毕竟项目是比较普遍的叠墅项目，不是排屋或合院。
1. 小区块的圈层纯粹性还可以，得益于三面环河的地势，和周边高层部分有天然的分隔。
相邻的金茂两块以低密为主，杭璟府也以洋房为主。相对来说人群还是比较纯粹的。
并且虽然项目容积率是1.7，仍然做了纯叠墅设计，项目本身的客群纯粹性也比较高。
2. 但从客群认可度上来看，运河新城南就会相对差一些了。
如果有条件，主流更认可的是桥西、申花范围。
网上很多声音说“桥西置换运河新城”
究其原因可能是因为新房本身的吸引力（详见『新房癌怎么回事』一文）和叠墅新房本身的产品迭代较快，所以出现了这个情况。
当然，也可能单纯是水军，不做展开。
如果眼光放长远的话，主城区的叠墅类产品可以预期的，会持续上市。
产品的核心价值终究要回归到地段上。
所以，在客群上主要还是吸引相对总价有限的主城区改善人群，那么对应上限就不会很高。
3. 纯粹性如按10分满分，可以给到8分。
1. 项目北面距离上塘高架130-200米（200米参考前文测量位置）。
并且高架这侧是没有做隔音屏的，后期也不会有建筑阻隔。
根据ai查询，叠墅距离高架300米以上，可以视为无影响。
所以，可以认为这个高架距离对项目是有影响的。
2. 当然如前文所述，运河樾的室内隔音做的还是比较到位的，对生活体验的影响看个人接受程度。
只是在市场认可度上，低密的不利因素一定会放大。后期二手市场上大概率会是一个不小的砍价点。
3. 整体不利因素如判断鸣涛里是-50分，鸣湖里-20分，运河樾的话在-12分左右。
总的来说，运河樾属于中等略偏上水平的项目。
地段不够优越，景观不够稀缺，生活氛围尚可，距离主城不远。
上限有限，下限也不至于太差。那能不能选择就是看定价了。
项目目前放风价7.5万/平。
中叠放风5万+，总价不同户型约1300-1600万
上叠放风7万/平，总价约1800-2100万
下叠放风8.1万/平，总价约1900-2200万
从周边二手来看：
1. 直接对比可以看上位板块——桥西的『西岸花园』排屋。
2010年交付，总价约1980-2100万，高低配一线运河景观，虽然北面也有留石高架，但是有高层做了部分遮挡。
2. 周边板块可以看下——丁桥『龙湖名景台』排屋
2015年交付，总价约1850万，旁边就是吾悦广场，生活便利。
3. 也有拿桥西『小河云庄』做对比的
预计2026年1月交付，7层低密~其实就是洋房。
户型165-330平不等，ipo5万+，业主喊8万的居多。
4. 还可以对比『申花金茂府』
2021年交付，下叠总价约2600-3000万，中叠2000万左右。
5. 顺便说下项目一直在蹭的『江南里』
2017年交付，总价四五千万起步，毕竟是一线运河的合院，和运河樾实在算是两个层次的产品。
目前项目周边新房竞对：
1. 首先当然是紧邻的『拱宸金茂府』，放风价2200-2500万
2. 丁桥『天阳湖山丽舍』，叠墅总价1200-1800万
3. 安琪儿『元起观潮』，主力户型2000-2800万
4. 三塘『宁波城投项目』，暂无放风价。
5. 三塘新地块，11月26日刚刚商改住，估计明年出会拍，明年下半年或后年上市，关注低密的小伙伴也可以等等。
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