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稳健品牌

武汉城建

武汉城市建设集团有限公司是2020年9月经武汉市委、市政府批准，整合武汉地产集团、商务区集团、武汉建工集团、武汉园发公司、市工程咨询部、武汉设计咨询集团、武汉市都市产业集团七家企业，组建成立的城市建设龙头企业，2023年位列中国企业500强第393位。同时作为武汉市城市更新中心，致力于打造城市有机更新的综合服务商和示范引领者，赋能城市功能和城市品质提升。

汉城建集团立足武汉，布局全省、辐射全国，业务领域遍及全国20多个省市，打造了一大批精品工程和城市地标。

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中国电建

中国电建位列 2021 年《财富》世界 500 强企业第 107 位、2021 年中国企业 500 强第 33 位，业务遍布全球。

中国电建地产是中国电力建设集团的全资子公司，全国地产行业前 50 强，是国务院国资委批准的首批 16 家央企地产企业之一，同时拥有房地产开发企业壹级资质，资信等级 AAA 级，注册资金 90 亿元。中国电建地产已在北京、上海、广州、深圳等 32 个城市开发运营 140 余个地产项目。

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类公建化外立面+酒店环岛落客

相较于前期涂料、真石漆为主的外立面，K1地块通过更大开窗面使窗墙比提高，升级为类公建化外立面，国际灰蓝色系，及高透低反射玻璃+铝制线条+真石漆。

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社区入口打造为酒店式环岛落客区，产品实现跃级，结合水景以及时光展厅及会客区串联为三重归家礼序

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内部大园林、架空泛会所、外部口袋公园

项目内部园林面积超2.4万方，景观面超5万方。另外项目架空层打造泛会所满足全龄段客户需求，规划了儿童天地、长者空间、健身空间、社交空间四大主题。

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小区外部还有口袋公园，增强社区外部开放空间的互动感。参考万科万维天地的蛋壳公园。家门口的口袋公园逐渐成为城市潮流了。

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大横厅，可改造X空间，得房率提高

相较于前期地块户型，K1地块去掉了部分承重墙，实现了户内空间可变，留给改善客户根据自己家庭成员生命周期变化而改动的自由。另外开间也变得更大，得房率明显上升。

K1地块112㎡中间户相对于K3地块同面积段户型，去除了客厅及次卧承重墙，将南向次卧变为“X”空间，可改造空间变大，南向大阳台通次卧，使得开窗面加大，全屋飘窗赠送，赠送面积增多，得房率变高。

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K1地块143㎡边户户型为南向四开间，临客厅次卧为“X”空间，可改造为大横厅，南向阳台通次卧，主卧南北通。

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升级后更好的产品力，为什么没能带来量价提升

幸福时代大家K1地块在产品力明显提升的情况下，却并没有实现更好的量价兑现，原因出在哪里？我们认为有两大方面：

第一，武汉市场目前出现了明显的置换断层。

简单说，因为二手房置换效率的大幅下降，市场出现了“两头相对好，中间差”的结构性矛盾，具体表现为，要么低价中间套刚需好卖，这部分多为首置客户，被二手房分流情况下，只要降价到足够性价比就能转化；要么品质拔尖的改善好卖，这部分多为改善客户，有钱直接上，典型建发朗玥。反而是产品整体优化得不错，客户主要靠换房置换的，当前市场最为难受。幸福时代大家K1地块就是典型存在。所以不是产品不够好，是目标客户现在根本出不来（二手房置换链条被压制）。

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热销典型红盘及分布特征图

第二，没有“定价权”，就没有“流量权”。

市场定价体系重塑的环境里，产品力只有超出客户预期，才能夺得“定价权”。

我们以“卡诺”模型来分析产品力。目前的市场，老的定价体系被破坏，一个项目的产品力做出来，究竟值多少钱，已然不是相互对比法定价，而是独立定价。这其中建发朗玥是典型，只要产品好到超出客户预期，那么在一个同类项目降价都不一定好卖的环境里，自己却可以实现热销，快速清盘，堪称现象级。

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但对于幸福时代大家K1来说，尽管相较于前期地块产品，以及相较于同档次首改项目，产品力明显升级，我们认为目前产品力优化做到了90分。但问题就在于，整个市场目前只有做到120分的项目，因为多出来那来自于魅力属性产品力升级的20分，才能刺激客户直接购买。否则，都是“叫好不叫座”，这不是幸福时代大家一个项目的问题，是整个武汉地产市场面临的结构性难题。

一个90分的项目，因为是期房，面对只有60分的同区域二手现房，是优势不够大的。

更何况，幸福时代大家是一个开发周期长达十二年的超级大盘，意味着最后一期K1地面，已经在直面前期已交付二手房的“定价干扰”。

还有，为什么总是舍不得改名字呢？一个老名字，真的不适合用十二年啊，甚至十五年？

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