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城西文教的现房项目——中冶锦绣公馆是全杭州首个突破限价的现房销售项目，原本文教区限价5.6万项目觉得亏掉裤衩，一直捂盘至限价放开，最终首开7.94万/平，二开8.25万/平，三开收官8.5万/平。

中冶锦绣公馆的最后一期房源开卖了，包括位置最大最好的楼王3幢。

结果不如人意：总共61套，有14套没卖掉，而且全是中心楼王位置（中间紫红色）。

这几年杭州核心区的豪宅有个特点，越大越好卖，179说实话，这面积实在都算克制了。现在新房起步面积就是200多。

结果连179都没卖掉。

说白了，嫌贵嫌不合算了呗。

我看了下价格，179的楼王，普遍总价1500万+。

有1500万，杭州今年豪宅的选择不要太多好吗？

我之前就写过，杭州今年上市的新房1000万以上的就有5000套浙江富人快不够用了，主打一个量大管饱。

也就是说，豪宅之间的厮杀是会非常激烈的。

中冶的好处一目了然：地段好、学区好、现房。

但这些好处对于目标1500万以上的富人群体来说就不重要了。

能花1500万买房的人，他对地段的要求是稀缺，大概率也不用靠这套房去解决学区，更不会在乎是不是现房。

但是中冶的缺点更是显而易见，7年前的产品毕竟是过时了，地库、绿化之类的都很一般。看下面的照片。

这完全没法和现在的产品PK。

我放一个同样是均价1500万的新房产品照片，这个新房验资500万才能看样板房，总价1500万起还需要摇号，甚至触发了社保排序。

对比一下，差距太明显了。中冶的定位更像是中产，而不是豪宅。

所以今年豪宅井喷的情况下，我劝开发商真的好好琢磨定位，别一股脑儿的全部大面积，竞争太激烈了。

中冶锦绣公馆是2017年杭州“324土地新政”后出让的第一宗商住用地，地块容积率2.61，总建面85657㎡，占地面积19914㎡。

2017年4月26日，经8轮报价封顶，12轮自持投报，翠苑商住地被中冶以39571元/㎡的楼面价拿下，溢价率70%，自持16%。

这是中冶落子杭州的第一个项目，也是现房销售的20个盘里，楼面价最高的项目。

土地出让时的位置图

按照这样的面粉价，早在2020年以前，项目正常就该卖到约6万单价。

但之前板块之前的新房限价5.86万/平，中冶咬咬牙……没开出来。

因为另一方面，对于项目而言，约4万的拿地价，建造用材也不敢用差的，比如外立面的设计，项目比杭州一般的高端盘更加用心，用的也是大面积仿石材香槟金铝板及玻璃幕墙组合。

这就导致开发商成本又增加了。

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