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✅苏州天熠东方

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一一一【 苏州天熠东方】一一一

25年12月，园区几个新房都搞起了特价房

奥体第一代豪宅紫金甲地，已经很久市场没声音

奥体南曾经热度爆棚的沁百合，也开始卷起来

远在独墅湖不温不火的天熠东方，索性不装摊牌

房子卖不动，降价自然成了第一选择

其中价格变动幅度最大的就是独墅湖的天熠东方

话说天熠东方这块地，是24年12月土拍的

当时土拍楼面积2.8W，容积率1.6，溢价率0%

当时土拍热度很低，象屿跟恒泰合作操盘，底价拿下

就在天熠东方拍了没多久后

25年2月奥体南的沁百合也正式土拍

相比天熠东方地块的底价成交，沁百合地块热度就高了很多

土拍楼面价2.68W，容积率1.8，溢价率22%

由于去年园区就只拍了这两块地，而且产品定位和价格也非常类同，客户群体也基本一致

两个项目从规划，到售楼处公开，再到项目开盘，都是互相竞品关系

从板块逻辑看

独墅湖定位是高于奥体南的

而且周边城市界面，独墅湖也偏商务气息一些，加上产业也非常成熟，还有非常不错的生态环境

理论上独墅湖更适合改善客群

但是为什么独墅湖新房热度要远低于奥体南板块？

原因是在于独墅湖没有自身地缘客户

如上图所示

独墅湖核心居住区基本就在红色范围内

周边以产业园为主，只有淞泽家园片区属于传统居住区，再者就是一湖之隔的尹山湖

但是这两个居住片区的客群相对购买力都不够强劲

松泽家园+尹山湖主流住宅价格段基本是150—250W

然后主流置换客群总价接收度300—500W区间

如上图所示，环独墅湖一圈基本就是这个紫色范围

尹山湖、车坊有住宅区，桑田岛没有

然后双湖那边的业主大概率看不上独墅湖的地段

然后斜塘、湖东、奥体、东沙湖的客群，基本都是往奥体南去了

这批园区置换客群购买力都明显更强

在新房同等价位的背景下

尽管沁百合楼面价低于天熠东方，会所、公区展示面也不如天熠

但沁百合热度就是比天熠东方高

因为周边地缘置换客户群体能支撑的住

所以独墅湖板块目前大改善环境很尴尬

尤其600W以上总价的房子，成交流速非常慢

相反独墅湖这边300—500W这个阶段总价的房子更坚挺

比园区其他板块还要坚挺

以上讲的是板块定位+客群+竞品逻辑，属于降价第一点原因

还有一点其实更简单

就是天熠东方前期开盘调性起太高了

2.8W楼面价拿的地，备案价5.2W左右，开盘只给96折

在苏州另一边狮山新房普遍75—85折优惠面前

开发商对园区明显更有信心

然而市场是轮动的

园区新房太贵了以后会倒闭客群选择其他区域

加上25年8月苏州取消限售后，园区大批量次新入市对新房冲击

新房想不降价都难

以上讲的是板块市场逻辑，属于降价第二点原因

理清楚这两层逻辑，接下来就很好理解了

首先天熠东方属于独墅湖板块，缺地缘客户，高端改善目前乏力

其次天熠东方产品很好，非常能打的一流产品

最后园区主流置换客群集中在湖东、奥体、东沙湖一圈

天熠东方想要把新房成交量走起来

只能靠抢园区置换的买房人，而不是吸引尹山湖或者车坊的买房人

尽管产品很给力，但买房人明显更看重价格

要让园区传统区域的客户不去沁百合，而是选择独墅湖天熠东方

除了大降价这条路，目前暂时没有其他选择

✅苏州天熠东方

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