华润映江润府(映江润府2024)-上海华润映江润府-户型/楼盘详情-最新价格发布
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我们后台也有不少小伙伴在问,大零号湾到底是什么?它周边的新房值不值得入手?那其实在大零号湾又叠加了浦江第一湾,三水交汇的概念。今天我们放在一起讲,因为大零号湾产业客户外溢,优先选择一定是周边的西渡、浦江、金汇。
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大零号湾周边新房大致如下:
✔大零号湾,依托两所985高校,打造校区和园区零距离的效应,将论文转化为产品,目前已形成一定规模的产业集群,企业质量非常高,未来可期。
从能级看,大零号湾远高于西渡、浦江、金汇。资金够,首选大零号湾,尚湾林语和映江润府是当下最接近大零号湾的住宅。前者侧重生态宜居、得房率,以及综合体配套;后者品牌、产品力、细节更好,也更近地铁站。
✔西渡是大零号湾最好的外溢置业之选,有地铁,自驾方便,同样百平米户型,能省150-200万。
✔浦江可以是大零号湾的外溢,但同时更是前滩、浦锦的外溢,在浦东这一侧巨大剪刀差下,性价比突出。
✔金汇更多也是浦东外溢,它在浦江的基础上,百平米还要便宜70、80万,同时配套所见即所得,是一个性价比不错的3字头板块。
我们先说一下大零号湾是怎么回事?
有句话大家记住,在大零号湾也随处可见:“从零开始,创造无限”!
闵行吴泾手握两所985高校——上海交通大学和华东师范大学,牌面非常好。
当时全球各地都在以知名高校为核心打造产业带,进而发展经济。坐拥复旦同济的杨浦也已经开始打造环高校产业。
的确,复旦同济毕竟市中心近,比较容易打造这方面产业。而闵行在90年代、21世纪初,繁荣的只是靠近市区的部分,闵行南部基本以工厂和农田为主,没有培育环高校产业太好的条件。
闵行也意识到了这个问题,到2001年,在交大南侧,从零创办紫竹园区。
随后几年,华师大闵行校区落户;日本东丽纤维研究所(中国)有限公司成为入驻紫竹的第一家世界500强企业;05、06年微软、英特尔入驻;07年晟碟半导体、欧姆龙也来了;08年博格华纳开工、商飞客服挂牌、可口可乐企业管理(上海)有限公司升格为地区总部。
这几年间紫竹规模逐渐壮大起来,附近有了城市的样子。
2011年,紫竹高新技术产业园区升级为国家高新技术产业开发区。
到了2014年,上海提出要加快建设具有全球影响力科创中心。
为了向这个目标前进,2015年6月,在距离上海交大闵行校区一路之隔的一栋5万平方米的商务楼内,“零号湾”双创集聚区正式诞生,它由闵行区人民政府、上海交通大学和上海地产集团三方共建,旨在打造产、学、研一体转化链条的“试验田”。
说直白一点,就是承接好高校知识创新的溢出和成果转化的推进,“把论文变成产品”。
园区重点培育和孵化科技型创业企业,为创业者提供免费的孵化场所,以及一条龙的工商、税务、财务记账、法律、人才、政策、投资基金等服务。
零号湾,“零”的意思是创新创业“从零开始”,园区和校区真正“零距离”;
“湾”指浦江第一湾,和众多世界级的湾区一样依湾伴校。
到了2018年,闵行区决定将“零号湾”放大,提出发挥“高校院所聚集、科技成果密度高、产业承载能力强”的区位优势,拓展打造“大零号湾”科技创新策源功能区“大零号湾”,这才有了大零号湾的概念。
从“零号湾”到“大零号湾”,“大”代表了区域再拓展、功能再提升等。当然也不是简单地从一栋楼到一群楼、从几千平方米到17平方公里这一物理空间的扩大,而是从“创新平台”向“创新生态系统”的转变。
那大零号湾规划范围如下,主要由申嘉湖高速、沪闵公路、虹梅南路、黄浦江围合出来的区域,总面积约17平方公里。
规划了“CTO”布局:
1、核心策源区(C区)是大零号湾的发动机,正所谓科创源头,“源”在校园。
C区汇聚了上海交大、华师大两大985高校,还有航天、航空、船舶、核电等领域的10多所科研院所,以及近200家国家级、市级研发机构,为全上海乃至全国的高新技术产业输送“最强大脑”,提供源源不断的人才动力。
据悉,有全日制大学在校生超9万人、约13万名科学技术人才。
2、成果转化区(T区)以沧源路、剑川路为主轴,主要承接高校院所成果转化项目落地以及师生“硬科技”创业。
目前,T区共建立了18个园区载体,分布着600余家科技创新型企业,专精特新企业98家;上市企业9家,估值亿元以上企业55家。其中近7成来自高校的创业群体,在不同高新技术和未来产业领域各显神通。(资料来源:上海发布)
部分信息来源上海发布
3、开放创新区(O区)重点承接在T区成长壮大的企业,提供溢出和加速服务。
可以理解为,T区放的初创企业,O区成熟企业。
那大零号湾企业实力如何?
现阶段实力:截至2024年1月,这里已集聚四千多家硬科技企业,60%-70%均为高校师生校友创办的企业。估值亿元以上企业112家,其中30家企业市场估值超10亿元,高新技术企业超600家。
主攻产业方向:“大零号湾”重点聚焦未来智能、未来能源、未来空间三大方向,涵盖智能芯片、量子计算、智能机器人、新型储能、智慧能源等细分领域,培育和形成多个高能级产业集群。
未来愿景:“大零号湾”已发展为总面积达37万平方米,拥有16个园区的科创载体,而且多个科创载体项目正在施工建设中,今年年底将新增50万平方米的科创载体,明年将总计形成200万平方米的载体空间,将在2035年建设成世界级“科创湾区”。
另外,小胖君再提几句:
①、闵行南高能级企业聚集度放眼全市都很高。
②、最近5年,闵行全社会研发投入强度占GDP的近10%,远高出4%的全市平均水平。主要集中投入在紫竹高新区、上海交大、华东师大、航天八院、闵行开发区等南部片区。而这里,就是“大零号湾”。(来源:中国青年报)
综上,大零号湾现阶段成果已然不错,主攻方向也都是朝阳产业,再加上政策、资金等支持,未来可期,到2025年基本完成建成,到2035年形成成熟产业集群。
事实上,除了产业,从多个方面看,大零号湾都比周边区域更有发展潜力。
比如,大零号湾在主城区范围内;
比如,轨交的建设;
大零号湾已经拥有了5号线和15号线,未来还将建成23号线。
新建的23号线可以说大幅改善了紫竹片区与中心城区的联系,既联系了华泾这类新型建设区域,也将深入到徐汇中心地区,在龙漕路和上海体育场与3、4号线形成换乘,效率大幅提升。
此外,西渡地区有5号线的服务,浦江地区有8号线的服务。而金汇地区的轨道交通建设则相对滞后,周边有15号线南延伸,更多轨交需要结合下一轮上海市轨道交通建设规划进行观察。可以说,在轨道交通方面,大零号湾优势很大,未来提升的空间也非常大。
还有生态空间建设方面:
从上海的市域生态格局来看,浦江第一湾是上海市最重要的生态空间节点。从淀山湖一直到浦江第一湾都属于黄浦江生态走廊,而浦江第一湾东侧则是大治河生态走廊,均是全市重点建设的生态地区。
聚焦到浦江第一湾,南部地区的滨水空间全部按照市级生态走廊的标准建设。东部的浦江镇则建设了浦江郊野公园。
大零号湾按照2035总体规划则按照“城市绿地”的标准建设,将与周边的城市空间有更加紧密的联系。
综上所述,我们可以看到未来的发展高度基本呈现了大零号湾>浦江镇>金汇、西渡的格局。
鉴于这几个板块价位,小地段差异较大,导致适配客户需求也不同,所以我们拆开讲一下:
1、大零号湾周边,可分多个组团:
首先,很多小伙伴在问,尚湾林语和映江润府之间怎么选择?
尚湾林语是一个独立组团,约180万方综合体,主打的是步行范围内精致生活的闭环。它规划了商办、自然生态景观、未来理想水岸、文体中心,平时买东西、文体活动不用跑太远,楼下就能解决。尤其生态是亮点,体量高达约86万方。
产品上,得房率高是一大优势,精装品牌是同级中比较好的,用到了唯宝、高仪、威乃达、西门子等。
附上部分户型图:
不足之处在于,距离地铁略远,实际步行要1公里多,如果在市区上班需要配电瓶车接驳;周边界面比较荒,短时间也较难改变。
当然,城市界面问题不光是尚湾林语一家,映江润府周边老房子多,保利光合上城周边厂区多,也都较难改变,半斤八两。
映江润府,优势是离地铁近,约500米到江川路站;整体产品力、细节,尤其是公区要比尚湾林语出色,华润置地在公区营造上确实走在开发商前列。
比如营造了5重归家体系,大门整体立面用的保加利亚沉香米黄石材通体干挂。
项目示范区实景图,仅供参考具体以实际交付为准
细节方面也可圈可点,比如建面约89㎡户型厨房岛台带可升降插座交付,支持无线充电,升起后可适配不同充电口,卫生间交付智能马桶。建面约103㎡户型,厨房岛台带轨道插座交付,主卫和客卫均交付智能马桶。
华润置地擅长的奢玉、奢石、奢镜、奢板、奢玻、奢皮等也融入到了细节中。
不足之处,周边界面比较老旧,待拆迁比较多,不知道何年何月能落地;另外,从绝对位置看,项目比较偏。
总结一下:
如果你地铁强需求,侧重居住氛围成熟、烟火气,同时对项目的仪式感、产品力细节要求比较高,那映江润府比较适合,不过它可选户型比较少。
如果你在乎宜居属性,在乎未来周边界面要“新”一点,在乎步行范围内有新的商业、休闲的体系,不喜欢老态龙钟的界面,平时开车出行为主;对室内要求是得房率高,住得更舒服,那尚湾林语更适合。
其次,兰香湖生态社区,这是紫江集团打造的一个比较高端的生态社区。
你从老闵行走到兰香湖,有点从杨浦中原走到新江湾的感觉,所以这里的总价跳脱了周边区域,以大平层、别墅为主,买家也多是紫竹企业主、高管等高收入群体,认可兰香湖的生态环境和精致的滨水生活。
这个地方和500、600万预算小伙伴关系不大,但兰香湖周边逐渐成熟的生态和配套,你周末可以享用。
第三,保利光合上城
它的位置更靠市区,价格也更贵一些。15号线元江路地铁上盖,这是南闵行所有项目中更适合市区客户的,地铁有15号线,自驾3个红绿灯上中环。
项目规划了非常丰富的业态,营造更适合年轻人的时尚、潮流生活。
对于老闵行、吴泾生活的人,尚湾林语和映江润府其实更合适,性价比也更高一些;对于市区外溢客户,光合上城通勤便捷度高很多。
2、奉贤西渡
如果要在“西渡、浦江、金汇”当中选一个大零号湾最佳的外溢承接,无疑是西渡。
西渡有5号线西渡站,1站就到闵行。
地铁口也有比较成熟的连城商业广场,足以满足日常生活所需。如果你嫌不够,沿着5号线去闵行和奉贤新城都行,5号线有多个TOD商业。
示意图
自驾有西闸公路接闵浦二桥、奉浦大桥,到大零号湾或者闵行其它产业区上班很方便。
关键西渡的价格,主打的就是和闵行巨大的剪刀差。
以百平米新房价格算,西渡的中国铁建·熙语要比尚湾林语、映江润府便宜150万,甚至200万。150-200万,即使你收入不错,也要攒很多年。
或者说,买大零号湾新房,你预算要攒到500、600万级才能上车,在西渡300、400万级就能上车。
项目品质也不错,比如最大楼栋距达到约75米。
比如中心景观面积(含3#楼登高场地)有约3500㎡,并通过200m长景观视线通廊向外延伸,构成约7000㎡中轴景观。
这种指标在刚需刚改楼盘中比较难得。
示意图,仅供参考
另外,装修上用了杜拉维特、汉斯格雅、摩恩等品牌,洗碗机、前置过滤器等也是交付的。
项目在售建面约81-121㎡2-4房以及叠墅产品。我觉得比较友好的是,它有81㎡2房可以上车,大零号湾和浦江几乎没有两房,那如果工作在闵行,这个户型是最好的低总价上车机会。
建面约91㎡3房2卫设计也比较亮眼,功能性足:
建面约100㎡是一个常规户型:
3、闵行浦江镇
相比西渡,从大零号湾开车到浦江要绕路,并没有那么直接,且它的联动价约4.3万/㎡,要高于西渡的高层。
所以从大零号湾外溢讲,浦江可能是第二选择。
事实上,浦江更多的是与浦东联动,承接前滩、周浦、浦锦等区域的外溢。
因为这里轨交有浦江线、8号线到前滩;
自驾有浦星公路、济阳路高架,与前滩、浦锦联系紧密。甚至你会发现,这里自驾到市中心(特别是黄浦)要比大零号湾方便,直接接南北高架,道路也要通畅很多。
所以,这里和大零号湾客群是不太一样的。
另外,在价格上,这里也主打和前滩、浦锦的巨大剪刀差。
浦锦差不多7万/㎡,再往南开8公里,价格便宜约2.7万/㎡,那更不用说和前滩的价差。
浦江目前有两个楼盘,招商中旅·揽阅和大华星曜。
大华星曜距离汇臻路站、万达广场、山钢和润旭辉里、浦星公路、BRT都要更近一点,位置大华星曜更好一点。
如果你每天坐地铁,大华更合适;如果你平时开车、电瓶车出行,那其实位置差距微乎其微。
在品质上,大华星曜公区做得更好,比如超55米的门头展面,两边景墙选用高端的爱马仕灰奢石打造。
还有同级中非常顶的车库设计,坡道侧墙采用爱马仕灰仿石砖,内嵌香槟金线条,底部采用通长香槟金踢脚线,坡道铺地采用福鼎黑和芝麻灰色满天星铺地。
社区内用了比较多的铝板、石材,还移植了多棵名贵树种,地下地上精装双大堂等,整体的仪式感、尊贵感是比较强的。
但进入室内,招商中旅·揽阅装修和细节给我的感觉更好,也配置了洗碗机。
且大华有毛坯的,实际精装价格,招商中旅要便宜一些,可能同面积段能省出一辆车钱。
那怎么选看各位的需求了:
我的观念是公区变不了,装修你可以自己补或敲掉重装,所以我觉得公区更重要。
当然,这价位段总价是很敏感的,哪怕便宜几万都是比较大优势,特别是在当下没有倒挂的情况下,买入价划算特别重要,如果你平时自驾出行,招商中旅的性价比更高。
4、奉贤金汇
金汇相比西渡,价格更便宜,界面要更新,配套能级更高,金汇很多住宅和配套都是最近几年建的,唯一较大短板是暂时没地铁。
所以,如果你在大零号湾工作,预算不高,习惯自驾,想要一个比较崭新的界面,比较好的商业、医疗配套,金汇比西渡更适合。
当然从开发商反馈,金汇更多承接的是浦东外溢。很容易理解,有浦星公路、林海公路等串联前滩、浦锦、周浦,在大浦东工作,自驾象屿江湾悦府十分便捷。
另外它在浦江下游,同样100平,买在金汇要比浦江便宜70、80万。
那我们也来看一下房价格局:
金汇主打的也是价格剪刀差,在售的象屿江湾悦府高层单价3字头,差不多在3.5万/㎡上下。这价格比浦星公路沿线的浦江、浦锦便宜太多,比航头也便宜近1.3万/㎡。
甚至你放眼全市看,金汇是市中心更近的3字头区域。
值得一提,金汇的配套所见即所得,基本都兑现了。
比如,龙湖金汇天街、国妇婴奉贤院区都开业了。
学校有上海大学附属奉贤实验学校、东华大学附属奉贤致远中学、上海大学附属奉贤实验幼儿园、上海中学国际部(在建)等。
我真心觉得金汇不错,相比于嘉定、青浦3字头板块,金汇没有“饼”,都是现成的配套,无非你要习惯自驾,在这里生活质量是不错的。
象屿江湾悦府主力在售建面约95㎡3房高层,建面约123/138m²叠加及约143㎡平层,感兴趣的可以了解一下。
最后,奉贤新城
我简单说两句:
可能很多人没来过,其实奉贤新城的建设是不错的,城市界面比较漂亮,商业有龙湖天街、传悦坊、苏宁、百联等等;还有上海之鱼的生态加持。
奉贤优质的公建配套也集中在奉贤新城,比如九棵树(上海)未来艺术中心、奉贤博物馆等,这可以说是一个举全区之力打造的新城,我甚至觉得它比嘉定新城建得更漂亮。
所以奉贤新城生活质量是不错,要什么有什么,你可以很长时间不去市区。
那于市区外溢客户,抗性无非就是远。
这其中,分两部分:上海之鱼北侧的奉贤新城,我觉得自驾去闵行和浦东的一些产业区距离是尚可的,比如中建御璟园附近。
而5号线终点站奉贤新城核心,通勤市区的距离就有点远,且价格比上游的西渡、肖塘和奉浦大道站都要更贵,我觉得对于市区外溢客性价比不高,更适合奉贤本地人改善。
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