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## 上海保利建发印象青城项目笔记：城市更新中的高端人居实践

**一、项目概况**

上海保利建发印象青城项目位于上海市青浦区徐泾镇，地处虹桥国际中央商务区辐射范围，占据大虹桥板块核心区位。项目由保利发展控股与建发房产两大央企联合开发，总建筑面积约23万平方米，规划为集高端住宅、商业配套于一体的综合性社区。作为青浦区"十四五"规划重点城市更新项目，印象青城以"国际住区"为定位，致力于打造虹桥商务区西翼的高品质人居范本。

**二、区位价值分析**

1. **交通枢纽优势**：项目距离地铁17号线徐盈路站约800米，30分钟直达虹桥交通枢纽。周边崧泽高架、嘉闵高架形成立体路网，驾车15分钟可达国家会展中心。

2. **产业集聚效应**：半径5公里内聚集华为研发中心、北斗导航产业园等高新技术产业，西虹桥商务区已入驻企业总部超200家，形成高端人才聚集效应。

3. **配套升级态势**：项目周边规划建设青浦复旦国际医学园区、西虹桥文体中心等市级配套，永业购物中心、夏都小镇等商业体已成熟运营。

**三、产品设计亮点**

1. **建筑规划**：采用"十字中轴+组团式"布局，容积率2.0，楼间距最大达60米。外立面运用铝板+玻璃幕墙体系，通过竖向线条强化现代感。

2. **户型创新**：主力户型为98-145㎡三至四房，创新性设计"可变空间"。以128㎡户型为例，通过可移动隔墙实现书房/卧室的功能转换，得房率高达82%。

3. **景观体系**：聘请贝尔高林进行景观设计，打造"一轴四园"景观结构。中央水景轴线串联全龄活动区，配备星空主题儿童乐园、环形健康跑道等设施。

**四、开发运营策略**

1. **精装标准**：选用德国柏丽橱柜、杜拉维特卫浴等国际一线品牌，全屋配备新风除霾系统。针对改善客群推出"美学样板间"，提供3套个性化装修方案。

2. **智慧社区**：接入保利"云服务平台"，实现人脸识别门禁、智能停车引导等12项智慧功能。特别设置独居老人安全监测系统，体现人文关怀。

3. **服务升级**：引入建发"悦享家"服务体系，提供房屋托管、社区学堂等增值服务。规划约5000㎡商业街区，已签约连锁生鲜超市、精品咖啡等业态。

**五、市场表现与前景**

项目于2022年三季度入市，首开去化率达78%，成交客户中35%来自大虹桥区域企业高管。当前均价6.8万元/㎡，较周边二手房存在15-20%溢价。随着虹桥国际开放枢纽建设推进，项目所在的徐泾板块被纳入"虹桥主城片区"，未来将受益于长三角一体化政策红利。开发商计划2024年推出二期产品，拟增加160㎡以上大平层户型，进一步强化高端定位。

**结语**

保利建发印象青城项目通过精准的区位选择、创新的产品设计和完善的运营服务，成功实现了城市更新背景下居住价值的升级再造。其开发模式为上海西部新城的品质住宅开发提供了可参考的样本，也反映出头部房企在存量时代的产品迭代逻辑。后续需关注商业配套落地进度及物业服务持续能力，这些将成为项目保值增值的关键因素。

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