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绿城青浦新城项目案名发布：「宸玺潮鸣」，项目城市展厅已开放，预计春节后上市，将推建面约120-170㎡平层；建面约170-188㎡低密叠墅！

9月4日，上海七批次土拍中，宇诚集团以总价27047万元，竞得青浦区QPC1-0009单元75-04地块，该地块成交楼板价15505元/㎡，溢价率0%。

据悉，该项目将由绿城代建，装标超5000元/㎡！

此外，项目外立面为全玻璃+石材金属类幕墙，预计打造全域抬板，全架空层，半地下车库，并配置空中园区；社区内部打造泛会所，为未来业主提供丰富充盈的业余休闲生活！

项目位于青浦新城板块，紧邻17号线青浦新城站，未来轨交出行便捷。

道路交通：崧泽高架、外青松公路、华青路、城中北路、盈港东路

大型公共空间：青浦环城水系公园、上达河中央公园（南园）、北箐园

文化体育设施：青浦博物馆、青浦区体育中心

基础教育：佳佳幼儿园、新青浦幼儿园、佳禾小学、庆华小学、逸夫小学、尚美中学、青浦一中、青浦高级中学

医疗卫生：中山医院青浦分院

大型商业：联华超市、绿地缤纷城、富绅商业中心

略显局促的高低配

我们先来看项目本身的区位。

对绿城宸玺潮鸣项目来说，最核心的配套，可能是17号线青浦新城站。

在大多数新城中，轨交配套都可以算核心动能，但在青浦，公路网路先行一步占据了统治地位。

东西方向沪常、沪渝、沪青平、崧泽高架，南北方向绕城高速、外青松公路、赵重公路等等编织网络。

因此，仅靠17号线站点，绿城宸玺潮鸣将很难突破目前青浦新城的新房天花板。

为了强化项目自身的价值，我们就看到在方案设计上，堪称“堆料”。

全域抬板+四层叠加+高规格立面。

主打一个“我全都要”。

从产品配置上来说，整体分为东西两部分。东侧布局两栋13层小高层，均为首层架空，中间夹着项目主入口以及下沉庭院。

推测西端户为120㎡产品，搭配东端户约135㎡，这里总计48户，组成了项目的起步门槛。也定下了全改善的项目基调。

其中，约120㎡产品相对常规，约3.5面宽，可能为方厅产品，搭配新规后多阳台设计，是不错的改善产品。

约135㎡则相对特殊，推测为边厅产品，强化转角视野，利用东侧叠加和北侧河道景观面提升价值。

西侧，最北为一栋14层小高，布局约170㎡平层产品。

这栋楼最大的优势在于面宽，单套所拥有的面宽接近16米，约有4.5面宽，再加上南侧完全无遮挡的视野，毫无疑问是楼王级的配置。

南侧是三组，总计24套叠加。均为上下叠产品，套均面宽10米左右，推测面积段170-188㎡。

在主打高端改善产品的主旨下，叠加部分的前后间距比较慷慨，基本达到和楼栋高度1:1的空间尺度，南侧院落空间比较充分。

另一方面，全域抬板也被结合进了这样一个地块偏小的项目中，也是因为地块确实较小，让全域抬板的优势与隐患集中了起来。

地块本身南北高差70厘米，整体地面抬高约4.3米之后，小区内的地面已经完全抹平了高差。

两个车库出入口分列大门两侧，直接从地面直下车库。

东侧北侧给消防车开上小区内部，预留了长长的缓坡，可以看到，为了解决这4米多的高差，两条坡道几乎环抱小区一周。

地块面积受限的情况下，配置的下沉庭院面积本身不大，更多的亮点集中在了沿路的挑空大门。

设计有类似酒店的环道停车区，在景观大门下应该颇有辨识度。

同时，也受到抬板设计的影响，东侧沿街布局有沿商业， 从总图标注上来看，延续到最东南角独立商业楼栋。

而这些商业的入口，都在小区地面以下，让商住混合用地最大化降低了对住宅小区本身的影响，或者也可以说是一种“迷你版天空之城”。

最后我们来看一眼项目目前曝光的效果图。

从这些效果图上，建筑造型似乎是最能证明延续了绿城潮鸣系列的要素。从徐汇滨江到虹口北外滩，再到青浦新城，潮鸣系列似乎在逐渐走下神坛。

但在立面上，的确延续了绿城一贯的风格：

扁平的形态，纤细的金属框，横向展开玻璃面，从效果图上，这的确是一个够绿城的项目。

目前释出立面效果图，仅为示意

整体而言，项目瞄准的是青浦新城500-1000万级的改善置换客群。

平层强化面宽和阳台赠送优势，叠加虽然套数较少，主打高赠送与性价比。可能年后就会释放更多信息，有计划青浦置业的伙伴们，也可以跟我们一起关注起来。

02左右夹击的青浦新城

五大新城中，我们常说近年来青浦越来越好，但这个语境中的青浦，却无法直接套用在青浦新城身上。

沿17号线一路向西，从徐泾赵巷，穿过青浦新城到朱家角，青浦新城隐隐坐稳这条轨交主轴线的房价最低板块。

前有徐泾赵巷受大虹桥辐射，热度外环榜一。

后有朱家角华为坐镇，大厂的超级动力正在虹吸资金与城市建设风向。再加上长三角一体化越来越落到实处的规划，和自身历史底蕴、自然风光双重加持，也不容小觑。

夹在中间的青浦新城反而落了下风，顶着青浦高歌猛进的节奏，“中央商务区”推动显得有些缓慢。6.5平方公里的中央商务区规划虽气势恢宏，但实际还“遥遥无期”。

百万方先行启动区一半是住宅项目（保利建发·印象青城），一半是上达河中央公园一期，产业和商务功能尚未成形，产城融合发展任重道远。

青浦新城中央商务区效果图

近三年来，青浦新城最核心的供应，就是保利建发·印象青城，50万方超级大盘，已经供应接近2000套新房入市。

但也是在这一轮集中土地出让后，青浦新城新房存量，较2023年上涨50%，目前去化周期接近两年。

与此同时，青浦似乎一转矛头，端出青浦老城厢城市更新实践区。不仅有相关规划，还有先行示范样板区。这里有明万历年间的环城水系和城隍庙历史遗存，也有低密人居的开发东风。

1月的土地出让中，5宗打包用地被中交城投打包拿下。

地块隔壁的南厢观宁府在已经走入淡季的1月，取得不错的认购成绩，也赶上了这一轮城郊低密的风潮。

因此，青浦新城的发展重心似乎也跟随南移。

南厢观宁府户型分布，叠加起步约175㎡

那么，对绿城宸玺潮鸣这个项目来说，环青浦新城站周边能压的重宝，还是只能落在轨交建设上。

目前，青浦的主力轨交线路依然只有17号线，虽然有纵深，但是缺网络。在远期规划中，示范区线，吴江支线，嘉青松金线，都将汇聚在青浦新城站。

或许到了这些轨交规划变得更加落实的时候，青浦新城也将迎来自己下一个腾飞起点。

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