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莱阳路8号

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酒局归酒局，评论区归评论区，但事实还是事实：无论汤臣一品还是莱阳路8号，作为十几年前就开盘销售的，各自城市里的顶级豪宅，都是直到今天依旧没有卖完，继续“热销中”。

说起莱阳路8号，也是命途多舛：2010年5月，开发商中润花了接近12个亿，用差不多3.4万元/㎡的楼面地价竞得该地块，创下当时青岛土地单价纪录，并保持至今未被打破。

经过多年酝酿，2016年莱阳路8号首次开盘，2018年再次开盘，销量都不算太好。小区一共只有56套房子，直到今天，售出成交的房子，不足一半。

2021年，中润置业被一家保险公司100%控股，并持续至今。

莱阳路8号，酒桌上人均一套，现实中无人问津，到底是何原因？网上很多人给出了不同的分析结论：

有人说，青岛市南老城区已经衰落，财富阶层更青睐崂山。

这个说法显然是讲不通的。

对于于买房预算动辄数千万的财富家族而言，上班通勤根本就是伪命题。众所周知，红瓦绿树的青岛老城区，与高楼林立的崂山金融区，对于居住来说，完全是两种截然不同的体验。

莱阳路8号只有56套房子，就算99.9%的“青岛有钱人”都去了崂山，哪怕只有0.1%的大佬留在了青岛老城区，它都不愁卖。

更何况，老城区的历史文化、名人故居，也是一些洗手上岸的“老钱”群体最看重的东西，不可能没有人对莱阳路8号表示出浓厚的兴趣。

还有人说，莱阳路附近是青岛著名的旅游景点，到了旅游旺季游客太多，小区门口“从早堵到晚”是常态。出行体验不佳。

这个说法，纯属贫穷限制了想象力。

对于莱阳路8号的业主而言，出行体验应该是纠结坐宾利的后座还是埃尔法的专属位置；而且，想让某个特定区域在某个特定时段不堵车，针哥小时候在八大关的那几位慈祥的邻居老爷爷都能很轻松地做到这一点，就更别说能买得起莱阳路8号的大佬们了。

更何况，旅游旺季的小麦岛、石老人海水浴场，同样是拥堵严重，到了圣诞平安夜、跨年季，甚至堵到下半夜也是家常便饭，也没见过崂山那些“豪宅”的业主们抱怨啥。

还有人觉得，莱阳路8号，一栋别墅6-10个亿，地主家也拿不出如此多的余粮……

但实际上，这个说法也不对。

莱阳路8号的56套房子里，只有最前面的5栋楼是上亿的独栋别墅，中后排的房子，是300㎡、460㎡的欧式洋房，起价还不到3000万。

虽然是十几年前就拿地建房，但按照今天品质奢宅的标准，莱阳路8号同样不遑多让：

房子层高3.6m，每户都有自己的专属电梯，每户的窗前都有独一无二的风景。到了春日四月天，小区里玉兰、海棠、碧桃、樱花竞相盛开，能看出园林绿化设计很用心。

让针哥说，莱阳路8号的园林绿化，比现在的开发商一股脑儿地种几棵乌桕树就标榜自己高大上的恶俗要好得多。

小区看了个遍，除了地下车库没做星空顶（好像也没啥用）以外，莱阳路8号的品质不输任何一家崂山豪宅。

最重要的是：莱阳路8号的欧式洋房看似售价高达10万元/㎡，但实际上是买一层（地上）送一层（地下），而且还赠送独立、能停3辆车的车库。杂七杂八算下来，莱阳路8号的单价甚至比银丰玖玺城、天一仁和吾疆更便宜。

这样看下来，崂山海德山庄、黄金海岸、颐山源墅，市南远洋公馆、海天中心等楼盘的业主，再来一套莱阳路8号，并不是什么“高攀不起”。

那么，莱阳路8号作为岛城知名豪宅，一直被“剩”到今天，原因到底为何？

首先，莱阳路8号是毛坯交付，没做精装。

豪宅做精装似乎天经地义，但是莱阳路8号并没有做精装，反而是毛坯交付。这可能是很多人不喜欢它的原因之一。

但针哥觉得，这个问题可大可小，也有很多人是不喜欢开发商自带精装，希望自己设计家装风格的。所以这里按下不表。

其次，也必须说，莱阳路8号的营销出了问题。

豪宅是房子和客户的双向奔赴，想要像刚需房一样冲业绩、走量买房、开盘即售罄，几乎不可能。所以站在营销角度，需要细水长流，需要时不时地刷一下“存在感”。

如果是针哥操盘莱阳路8号，正确的做法一定是每年都要在青岛、乃至省内的广电传媒、各大纸媒、头部网红自媒体（未必是房产号）上做1-2次广告投放，小区的会所也可以定时邀请文化界、学术界、经济界名流做一些讲座活动。

定期为自己家的豪宅做一下宣传、提升热度，看到海信、银丰、鲁信等开发商，都是这么做的。但这么多年来，莱阳路8号却没有任何动作。询问下来，就是保险公司不批准任何营销费用，客户验资才能准入。

对于能买得起莱阳路8号的人而言，往往财富不是问题，时间才是大问题。他们不会像普通人一样，没事刷手机看短视频。既然没有商业推广，这么多年下来，莱阳路8号，除了能当一些普通人酒桌上、评论区里的谈资以外，已经被很多人遗忘了。

包括我自己，即使天天写关于房产的文章，都不记得青岛还有个十多年都没卖完的莱阳路8号了。

写了这么多，有粉丝可能会说，针哥，你这是为莱阳路8号打广告卖房子吗？其实还真的没有这个想法。

这么多年了，青岛地产圈也不缺营销高手，百万经纪人。销售冠军比比皆是。他们都没把莱阳路8号的房子卖出去，我自然也不行。

莱阳路8号最大的问题在于：一方面它用青岛老城、历史文化为自己造势，另一方面，它反而处处与青岛老城、历史文化做切割。

老城区，作为城市的根和魂，承载着城市的历史文化、甚至是风景名胜地段，这种地方未必不适合建豪宅，但老城区里的豪宅，需要有自己独特的运作模式。

有人可能已经看出来了：传统豪宅要的是小院高墙，出则繁华，入则宁静。而热门旅游景点周边，往往是人头攒动，喧嚣甚上。二者的理念相互冲突。

刚才也有人提过，到了旅游旺季，莱阳路8号周边拥堵严重，也是不争的事实。

然而进一步分析，有个更扎心的事情没有讲出来：

青岛市南，红瓦绿树、碧海蓝天区域里的绝大多数房子，对于业主来说，都是“摇钱树”、“加油包”。无论是做民宿、咖啡屋、会所、酒吧等等，都是收益不菲，租金非常可观。

俗一点儿，就是做民宿、开酒吧、咖啡馆。如果温尔文雅，可以把老楼做成博物馆，向来往的游客讲述这栋楼里当年发生的故事。

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