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城市的远见 FarVisions

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项目区位：湖北武汉市青山区

项目规模：占地面积6417平方米，待改造建筑面积约8821万平方米，居民134户，租户18户

更新主体：居民住宅合作社、武钢集团、青山安居集团

工程总投资：约1.1亿元

更新周期：2023年-2025年

功能变化：居住➡居住

详细信息：

项目设计伊始即大量收集居民意见、反复研究打磨设计，实行一户一方案。改造后的小区拥有一栋32层高层住宅楼（两个单元）及商业裙房，每单元两梯四户共240套住宅，绿化率30%。空间有限的楼内，仍实现了所有户型100%南北通透。大大改善了居民的居住环境，提高了生活品质。

PART/1 更新背景

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21街3-12门小区的3栋居民楼中有两栋居民楼建成于1957年，为三层砖木结构，另一栋居民楼建成于1974年，为四层砖混结构。居民楼使用年限均在50年以上，超过使用年限，普遍存在房屋结构老化、维护保养不足、基础配套设施陈旧等方面问题。在政府的支持下，居民自发组织的住宅合作社与武钢集团等相关产权单位开展密切合作推进项目更新。

PART/2 实施情况

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2022年，二十一街坊3-12门小区的3栋居民楼经第三方房屋安全鉴定机构鉴定，3栋房屋安全等级均为C级。小区近年先后发生多起居民厨房、卫生间区域天花预制板保护层突然脱落，险些伤及居民的情况，居民群众要求拆迁、改善房屋意愿强烈[1]。

2023年，在政府的积极推动促进下，小区率先开展“住宅合作社”危旧房改造模式试点。2023年年底，二十一街坊的134户居民组建“住宅合作社”，选出居民代表、社区书记组成理事会开展投票[2]，最终居民全票通过原址拆除重建住宅楼宇，由区属国企青山安居集团代建。

2024年，设计单位入场开展广泛的居民意见征集与调查，收集居民需求，整合户型方案。同年7月项目正式开工，今年（2025年）12月，项目正式交房，武汉首个“住宅合作社”危旧房改造试点项目的圆满落地。

PART/3 创新突破

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（一）机制探索

小区更新创新性的采取了“住宅合作社”危旧房改造模式。率先尝试“居民主导、政府支持、市场运作”的模式。居民成立“住宅合作社”，合作社是依法登记注册的非营利法人社会团体，由小区全体134户权利人和社区居委会作为会员。第一次社员大会表决通过联合社章程，并选举产生由社区书记、社区副主任、武钢退休职工等8人组成的理事会[3]。社区更新大大小小的决策都在合作社框架下进行，最终平稳促进了共识的达成，保障了项目的稳步实施。

（二）政策探索

在小区更新过程中，为了更好的调动市场主体的参与积极性。政府给予了规划、税费、审批等政策支持，并通过调整容积率，优化商业网点和车库配比等设计，降低了建设成本，充分予了企业后续资金回收的渠道。

（三）资金筹措

项目采用“居民出一点、政府补一点、企业让一点”的资金筹措方式。项目总投资约1.1亿元，其中居民户均出资约10万元，占总投资的比重不到20%，剩余由企业与政府补足。通过市场化数据观察，106套用于市场化销售的住宅均价在16500元/㎡左右，若按照套均建筑面积60㎡计算，则销售额在1亿元左右，基本能够覆盖建安成本并略有盈余。可见该资金筹措模式能够较好的解决资金来源问题，并调动企业参与的积极性。

PART/4 更新成效

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