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「联发金海雲墅」

浦东稀缺精装叠墅

建面约112-181㎡高层/叠加

均价68888元/㎡ 正在认购中

建面112㎡仅一栋 售馨再无

三面宽一线沿河最佳景观位

样板房提前线上预约

今年6月20日上海五批次土拍中，曹路的一块地引发了“抢地大战”。厦门国企联发、象屿“兄弟俩”，还有安高、国贸，四家开发商拼得火热。最终联发杀出重围，以21亿总价、41.68%的高溢价率，33957元/㎡的楼板价，拿下了这块地，也就是我们今天要测评的项目——金海雲墅。

联发敢如此“豪横”，应该是受到了去年10月入市的联发汀雲台的鼓舞，它们操盘的这个项目，实现了五开五罄的现象级热销。然而，汀雲台能卖得这么好，除了当时市场整体向好的原因，还因为曹路没有其他新房可选，客户没的挑。可现在市场明显下行，韭菜已经被割掉了，开发商也没有尽全力做产品，所以在销售表现上就不要指望再现汀雲台的盛况了。回过头看，联发当时这个投资决策过于激进，那时有多意气风发，现在卖房就有多头疼，我们给金海雲墅的综合评级是B。

项目总建5.7万方，容积率1.5，规划有3栋11-13层的小高层和10栋4-6层的叠墅，总计368套房源。项目已于11月8日过会，已经于11月15日取证开始认购，首批推出106套，包括建面约112㎡的小高层和约144-181㎡的叠墅，均价6.89万/㎡，算下来小高层总价在400-820万,叠墅总价在1200-1600万。

先看区位评级B，其中地理b，交通 b+，配套b+，相邻b+。

上海有两个有名的动迁大居，一个是佘山北，另一个就是项目所在的曹路。这里存有大量低总价的保有型物业，抑制了板块房价的增长。而且板块内相关的商服配套，和其他板块板块比起来，不仅标准低，成长性也比较差，有点像早前还没发展起来的顾村。不过，金海雲墅这个项目有自己的价值点：第一，它处于外环沿线，与市区的距离不算太远；第二，距离地铁9/12号线金海路站大概600米，也能享受到板块核心商业——招商花园城；第三，项目西侧有43万方的金海湿地公园，南侧还有天然河道，生态环境不错。

产品评级B+

再来看产品评级B+，其中规划与排布a，公区b+，户型b+，内装b+。

金海雲墅拥有不错的地形条件：占地约3.8万方，地块方正规整，拥有超长南向面宽，再加上只有1.5的低容积率，本可以打造出舒适型社区。然而，它没有依据最新的建筑规范做3.5宅以提升产品力，而是企图通过做65㎡的小户型控制总价，来换取一定的销量，同时最大程度地排布了叠加别墅，以提升低密产品货值，但是这么一来，使得在这么好的地块上竟然出现了北连廊。

不过，项目在公区、户型、内装等细项上也有值得肯定的地方：首先，公区设置了下沉庭院和会所，还有1400㎡的架空层泛会所；户型上，公寓产品延续了汀雲台的横厅、宽景阳台、满铺飘窗等设计，在窗墙比、阳台宽度、转角270°飘窗等细节处也有优化；别墅产品有90%的户型实现三开间朝南，延续地下室、露台、1/2阳台以及上叠阁楼的赠送。总的来说，项目保留了汀雲台受欢迎的设计，但是产品打磨上，开发商并未全力投入，没有太多突破。

交易评级D

最后看交易评级B，其中定价b，供需b，竞品b+，能力b+。

金海雲墅首批均价6.89万/㎡，其中预计公寓6.2万/㎡起，叠墅8.5万/㎡起，相比之前的汀雲台，整体价格上涨了约10%。涨价的原因很简单，拿地成本太高了。然而赶上市场下行，它本应该顺应趋势下调，反而还抬升了价格。同时，也没有全力以赴把产品做好，没有选择做3.5宅来提升产品价值，特别在当前周期，全市价位段或者竞品做了更多。

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