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丽水【育英嘉院】

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项目位于松阳老城区核心，占地约6万㎡，容积率1.5，总建筑面积约8万㎡，周边拥有全龄段学府环绕及医疗资源，板块成熟宜居。委托方希望将本项目打造为松阳标杆作品，实现量价突破，达成高质量的经营成果。

2024年5月接受委托后，旭辉建管并未照搬传统地产快周转开发模式，而是展开了深入的市场研判。团队发现，松阳作为“最后的江南秘境”，有着深厚文化底蕴和改善型居住需求，但市场供给仍以普通平层住宅为主，缺乏真正意义上的高端低密产品，区域改善需求长期被压抑。

基于此，旭辉建管与委托方松阳建投深度探讨，最终明确项目定位为“松阳城央首个低密宋韵大宅”：低密产品面积段约183-226m²、小高层面积段约95-180m²，精准瞄准松阳改善市场。这一定位既契合松阳建投提升人居品质的国企使命，也避开了同质化竞争，奠定项目高品质调性。

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项目推进过程中，旭辉建管摒弃传统思路，以项目经营目为导向，将货值解构重组，寻找利润突破口。

项目团队开展穷举式“货值饱和式测算”，全面盘点货值可能性，结合税筹与销售，重组产品定价。不再孤立看待单一产品价格，而是从整盘利润最大化视角重构价格体系，明确经营破局方向。

货值重构成立的关键，是将利润测算模型与销售方案精准匹配。团队凭数据推演与市场研判，化解委托方及主管部门疑虑，确保方案报批执行。开盘后，营销团队兑现高价业态捆绑去化，为项目盈利与品牌口碑奠基。

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育英嘉院项目首开成功，离不开对项目品质的极致打磨。旭辉建管深知，县域市场产品需承载地域文化认同。项目启动之初，团队便深入松阳图书馆，梳理文脉源流。

在梳理中发现，松阳南宋状元陈亮“翰墨流芳”的金匾与本案地脉高度契合，而北宋最后一任状元沈晦对松阳“惟此桃花源，四塞无他虞”的由衷赞叹，更凝结了文人理想栖居愿景的咏叹。团队将这句咏叹提炼为整个项目的精神内核与开篇之魂。围绕宋韵书香府门荣光复现的主线，从硬件与软件两方面着手，打造了松阳首个宋风府院美学先导区。

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文化细节还原上，团队赴古迹采集 “翰墨流芳” 匾额并 1:1 复刻悬于示范区；探访松阳书法协会会长题 “美、韵、形、雅” 墨宝挂于售楼处，注入人文底蕴。超5000㎡实景示范区营造 “四进六重境”，复刻“礼序归家”东方府门体系，细节以宋式美学为尺，将松阳的文化印记融入建筑肌理。

售楼处采集融入松阳历史望族“黄家大院” 标志性元素，室内陈列宋式构建书籍；团队还把控音乐、香氛、物业服饰等软性细节，全维度营造宋风雅韵。

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