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鹏飞天一格

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一、区位：河东富民路·海河畔·快速路内

- 位置：河东区富民路与丰民路交口（昆仑快速路西侧）

- 自驾：紧邻昆仑快速、津滨大道，10分钟到河西/和平

- 地铁：距1/9/11号线站点约1.2km（步行较远）

- 公交：多条线路，公共交通一般

- 生态：距海河约900米、护库河景观带；代建1.8万㎡市政公园

- 商业：爱琴海、凯德MALL、八大里商圈（10分钟）

- 医疗：三中心、胸科、环湖等三甲

- 教育：代建天津一中河东分校（12年制），2027年9月招生

二、开发商：山西鹏飞集团

- 主体：山西鹏飞集团（天津和美房地产开发）

- 2024中国企业500强、民企百强，双千亿级

- 多元布局：能源、制造、科技、地产

- 天津项目：南开学苑（首作）、鹏飞天一阁（河东二号）

- 物业：山西永锦物业，物业费4元/㎡/月（偏高，本地口碑待验证）

三、产品介绍：高低配·高得房率·全架空

- 占地：约5.5万㎡；建面：约15万㎡；容积率2.73；绿地率40%

- 楼栋：16栋（高层+小高+洋房）；总户数906户

- 车位：1239个（配比充足）

- 交付：2027年8月毛坯，分两期开发

- 主力户型

- 96㎡ 三室（高层）：三开间朝南，双卫，得房率约80%，210万起

- 110㎡ 三室（高层边户）：通透，宽厅，空间舒展

- 120㎡ 三室（17层小高）：H+1格局，得房率约91%

- 133㎡ 四室（8层洋房）：得房率近98%，宽厅落地窗

- 社区亮点

- 5.4米全架空层：会所、健身、瑜伽、家宴厅

- 立体园林+下沉庭院，人车分流

- 三玻两腔窗、高配公区

四、去化情况（2026年4月最新）

- 首开：2025年9月（16#高层、3#小高）

- 近期加推：2026年3月26日取证10#（小高）

- 整体去化（截至2026.3）

- 首开去化率：50.77%（中等水平，在河东改善盘中不算快）

- 总去化：约45%–50%（库存仍较大）

- 宣传均价：2.6–2.8万/㎡

- 实际成交均价：约2.3万/㎡（有明显折扣）

- 高层：210–290万；小高：300–330万；洋房：400万起

五、优缺点（客观盘点）

✅ 优点

1. 教育王牌：天津一中12年制，定向入学、可转学

2. 高得房率：小高/洋房90%–98%，空间利用率极高

3. 生态优质：双河景+1.8万㎡市政公园

4. 产品现代：全架空、宽厅、落地窗、高配公区

5. 区位成熟：近河西、配套全、自驾便利

❌ 缺点

1. 噪音：东侧临昆仑快速，前排楼栋噪音明显

2. 地铁远：步行1.2km，依赖地铁通勤不便

3. 容积率偏高：2.73，低楼层采光一般

4. 交付晚：2027年8月，等待周期长

5. 品牌/物业：天津本地口碑待验证，物业费偏高

6. 户型瑕疵：96㎡中户暗卫；北向次卧偏小

六、未来发展

1. 教育红利（核心利好）

- 一中分校2027年开学，形成“目送式教育”

- 高知家庭聚集，二手保值性提升

- 转学政策友好，持续吸引学区客

2. 板块更新

- 富民路+海河柳林城市更新推进

- 护库河景观、代建公园落地，居住价值上升

3. 交通补全（远期）

- 规划12号线/Z1线，地铁短板有望改善

4. 风险提示

- 学校师资、成绩需3–5年验证

- 快速路噪音、物业水平影响长期保值

- 河东新房供应大，竞争激烈、去化压力持续

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