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产品形态组合地块容积率及建筑密度，决定了此项目别墅的体量并不会太大。

从公示方案看，此项目是由8/10/11F的洋房以及3F的别墅组合而成。

洋房预估180套，别墅预估45套。洋房面积大约是150m²，别墅两个户型，分别是203m²以及250m²。

社区底盘车行入口分别布置在地块南北两侧，人行出入口设置了两个，均放置在东侧。东侧距离地铁更近，这样布置也算合理。

非机动车似乎没有专门预留通道，这或许会在未来使用中存在一些不便。

此项目虽然是近期才公示的，但也并未采用全域抬板的设计。所以配电房和开闭所也都放置在了地面层，这也必然会对相邻楼栋产生一些干扰。

我不能说不做抬板就是落后的产品设计，只能说，全域抬板已经成为新规划项目的普遍选择，尤其对于地价较高的项目。

另外一个比较反常识的点是：这个项目没有规划售楼处的前后场景观——前后场景观，是开发商在进行项目销售阶段，对客户所展示出的小区的样板段。

这个样板段，是开发商向客户"造梦"的场所，也是展示开发实力与产品理念的战场——诸多开发商视之为最核心的销售道具。

从公示方案看，此项目没有做集中会所、没有做下沉庭院，所有的公区配套全部依赖分布在5栋楼下的架空层。

旭辉棠院2024年成交的地块，想必产品的设计方案也是比较早就定下来的，只不过迟迟没有公示。

定位做对了——1.3容积率做洋房+别墅，用园区主流热销总价段卡位别墅户型，吸引园区外溢，这是对的。

但产品做省了——没有前后场景观，没有会所，没有全域抬板。取舍之间，能看出旭辉感受到了操盘的压力，尽量节约开发成本。

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