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招商光谷新项目，传出大消息，规划出来了！

项目位于光谷中心城北区，P（2023）059号地块，楼面地价9397元/㎡。容积率2.42，属于偏低密小区。

这个盘位置还不错，虽然靠近高速，但毕竟是中心城核心的北区。

招商去年在武昌做的四代产品【武昌序】全城轰动，拉开了武汉四代住宅的序幕。所以从这个地块招商拿下代建后，大家就关注，到底要做什么样的房子？大概是什么面积段？现在一切都明朗了。

首先，从产品形态上看，这块地不做叠墅，没有“高低配”，还是聚焦17-26层左右的高层产品，不会显得拥挤。

整体的楼栋排布非常明确，基本上都是正南北朝向，最南边是两栋17层的，属于最矮的楼栋，没办法，前面就是有轨电车和武黄高速，噪音比较大。排布还是比较合理的，主入口在项目西侧。

而项目风格和整体外立面风格，也基本定下来了。比较流行的香槟色公建化立面，一些新中式风格元素点缀。

从这张图中我们可以看到项目规划的一些亮点：项目入户仪式上会是整个项目的营销展示的重点，大门进入后，即2F的会所（1F以后会是物业用房，2F为体育馆），会所连接下沉庭院。和武昌序有点类似，这也是目前很多改善项目主流展示方式了。

有点不足的是，没有风雨连廊的设置。整体活动空间和配套也不是很大。

以上是项目规划的简单基本信息。

从这个项目规划打造来说，有两点值得拿出来讲下，这也会是未来地产设计的趋势：

1，能做四代住宅的区域不一定会做四代住宅，做了四代住宅的项目不一定全部都做四代产品。

目前的建筑规范要求是三环外才能做带【空中花园】的真四代产品。但开发商不一定必须要做这种真四代产品，因为带【空中花园】有个硬性要求，套内面积需100㎡以上，有的项目并不愿意做过多的大户型。

天青府仅在小区中间做了两栋真四代，其余的楼栋均没有做【空中花园】，这说明开发商对项目定位有其深刻的考虑。

光谷东这个板块大户型在售的及潜在规划的非常多，而且比较同质化的面积段，天青府地块的位置及周边环境没有足够优势，因此做“准四代”的中小户型，搭配少量的【空中花园】改善户型无疑是最明智的。

所以当下的设计，开始出现逆【空中花园】的现象，我认为是一个好事。大家不要千篇一律，适合加【空中花园】的，那就加，不适合的，不要加。不能硬着头皮去卷“真四代”大户型。

【空中花园】这个功能区，目前也略有争议。做太小，没意思；做太大，又挡住楼下的采光；还需要结合项目地块属性及项目的综合定位，不能为了第四代而第四代。

2，阳台不计产权面积的时代来临。

第四代住宅的内涵，是比较丰富的，不是说加个【空中花园】真四代就是最好的。天青府利用了最近的政策（2024年10月28日《武汉东湖新技术开发区管理委员会印发进一步促进东湖高新区房地产市场高质量发展的优化措施》），在得房率方面做到了极致，阳台不计容和产权面积，有着划时代的意义。

在几个月前，我这里得到一个天青府项目初期规划版本是105/125/143㎡。项目的套均面积应该在120多平。而最新确定版天青府的户均面积降到了110㎡。

这就是充分享受新规的福利。项目规划的11181㎡阳台面积均属于不计容，按照过去的规定，阳台算一半面积，其中的5590㎡是计容的。新规后，每套房的建筑面积会减少，因此户数会增加。

交通枢纽：步行可达地铁新月溪公园站，周边部分道路正在建设中，自驾路网有待优化。

地铁：招商天青府与地铁19号线新月溪公园站直线距离约350多米，属于光谷中心城在售楼盘中，距离地铁站较近的项目。

自驾：周边有光谷四路、光谷五路、高新二路、高新三路等，自驾路网比较丰富。

前往主城区可以走高新大道、高新二路，不过高新二路不能上三环线。未来出行主要还是要指望高新三路快速路。南侧的高新三路规划采用“主线高架+地面辅路”建设方案，计划于2026年完成地面改造。

从项目效果图来看，项目紧邻一条高新三路向西的上高架匝道，未来从项目出发，预计要向东绕行一段之后，可以上高架。

虽然路网丰富，但是除了部分主干道之外，近距离内的道路有部分还在建设中

商 业：光谷中心城的多数配套基本都是共享的，商业规划也比较丰富，主要集中在光谷五路沿线。招商天青府东侧不远就是光谷五路，沿线的地下空间走廊包含大体量商业规划，正在建设中。

北侧约400米左右还规划有龙湖光谷天街、光谷创新天地等大体量商业，现阶段来说，周边的成熟商业体就是大悦城，与招商天青府直线距离约1.4公里。

医疗：光谷中心城医疗配套共享，招商天青府与光谷同济医院、省妇幼光谷分院直线距离都在约3.6公里左右。

教育：招商天青府附近的龙湖中锦光谷城香颂属于光谷十八小的划片范围，同时也可以选择华中师范大学武汉新城实验小学入学。教育划片每年均有可能调整，具体以当年的官方通知为准）根据2024南中学招生范围，光谷十八小对口华师武汉新城实验中学。虽然都是新学校，不过华师系中小学还是值得期待的。

值得一提的是，项目北侧不远处就是在建的光谷四十一小，计划于2025年6月完工。该小学建成之后，或将对周边划片带来一定调整。

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