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本项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！

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地块名称：杨浦区新江湾城街道439街坊E1-08A地块

土地性质：一类、二类住宅

占地面积：约5.71万㎡

容积率：1.1

计容建筑面积：约6.28万㎡

限高：20米

保障房要求：无

只摆出这么简单的几个数据，相信你就能发现这块地的核心价值所在了。

1.1容积率+限高20米，这是上海主城区「稀缺真低密宅地」。

这里我查到一个数据，上海近十五年（2011-2025）公开土拍中，外环内完全没有出让过容积率≤1.1的纯住宅地块（数据来源：克而瑞），顶多有几个协议出让的地块。

而具体到新江湾板块，即便把协议出让用地也算上，上一次有容积率≤1.1的住宅用地也已经要追溯到十年前了。

所以大家就能知道在新江湾这个低密生态社区，出现保利新江湾这样一块真低密素质的地块是有多稀缺了。

我认为这种土地也是最能代表新江湾低密、自然、生态居住环境的一类地块。

而且1.1容积率，也意味着开发商有非常大的产品设计发挥空间，用稀缺土地造就绝版产品。

我们再来看下这个项目的具体位置与小环境。

项目东北两侧被新江湾湿地生态系统与河道包裹，形成了“双湾环绕-对望24万㎡湿地公园-社区内部园林”三重生态意境。

地块小环境与地块低密属性完全契合，这样的生态环境才是真正适合造低密别墅的，可以说是好马配好鞍了。

地块西侧就是新江湾顶级别墅项目新江湾城首府和中建大公馆，再西侧则是新江湾城公园与复旦大学。

保利新江湾项目正是处于新江湾城内部的低密、生态、高端别墅社区，又是最新版新规产品，有望成为这个片区的标杆性项目，也带动片区的共同成长。

总结一下就是，保利新江湾的土地天赋极佳。

从大环境来说，项目位于新江湾内部顶级低密别墅片区；从小环境来说，项目两面临河、对望湿地公园，天然就是造低密产品的料子。

新江湾城板块的地位那就不用再赘述了，主城副中心+第三代国际社区+低密生态+名校环绕+科创产业聚集+地铁10号线，环境好&城市面貌新&配套基本无死角，本身就是一个高端圈层聚集区，吸引着上海的富豪阶层。

二、公示方案分解

这个总图真的亮点非常多，一共挖掘出了7个主要的亮点跟大家分享：

1、楼栋排布采用「经典南北朝向」

地块整体是南偏西一点点，在楼栋排布上，保利采用了经典的南北朝向布局，更契合上海客户的偏好，也有助于提升房屋通风性与采光效果。

2、沿河楼栋达17栋，更多楼栋可享受水系生态与公园景致。

项目限高20米，楼栋排布整体采用西高东低策略。

东侧和北侧双面沿河排布3F合院，南侧、西侧依次布局4F叠墅与6F洋房，这样东侧和南侧楼栋不会遮挡西侧、北侧楼栋的视野与采光。

与此同时，这样设计的好处是，让大部分合院楼栋与一些叠墅楼层成为一线沿河楼栋，最大化利用天然的自然资源。

直接上干货吧，大家看下这个项目整体效果图，是不是还挺震撼的。

3、一线滨水生活，下楼就是亲水步道，对望约24万方湿地公园

项目北侧和南侧有约800米长的环形亲水景观步道。

据目前消息，保利会打造亲水平台，小区业主在家推窗就是约24万方湿地公园带来的清新空气与舒适温度。

4、楼间距足够阔绰，采光效果非常好

从公示图上能看到，虽然楼栋数量比较多，但因为都是低密业态，所以楼间距非常阔绰。

洋房楼间距约20-23米、叠墅楼间距约10-15米、联排楼间距约10-12米。

这几个数字意味着什么？

我再摆一组数据大家对比一下就知道了，洋房楼栋高度不到19米，叠墅楼栋高度不到13米，联排10米。

这也就是说楼栋南北向间距基本都不小于遮挡建筑的高度。

最终实现的效果就是，居住的通透性、采光度、舒适性会非常好，即使是低楼层也不用担心采光问题，这一点与风貌别墅区别非常大。

5、下沉式庭院会所与社区商业双配套

在项目西北侧，设计方案中预留了比较大的一片下沉庭院空间，应该就是社区会所的位置。

会所具体的功能目前还不知道，但是据说在保留了一系列高端会所功能之外，还有一些新的玩法。

之前保利天奕就已经有一轮巨大的会所功能升级了，很好奇保利这次又会做哪些新的迭代，大家可以期待一下。

此外，项目还配建一些社区商业，满足业主基础的生活需求.

6、纯人车分流（包括非机动车）

好产品的基本操作。

机动车进入园区后，直接进入机动车库，实现人车分流。

7、新规产品，全社区独享电梯厅入户空间

从公示图建筑结构上能基本看出，即便是洋房产品，也可以实现类独立电梯厅，别墅产品就不用说了，可以实现全社区每家每户都有独享的入户空间。

户型也必然是新规产品，应该也快要亮相了。

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