苏河湾1号-上海(苏河湾1号)2024最新发布楼盘详情-户型图-容积率-小区环境

苏河湾1号预约咨询热线；400-116-2990营销中心☎项目主推203套建筑面积约为140-260平方米的精装3-4房住宅，前期均价12.8万/m²，预计最快8月入市！

本期三万平方将为大家进行项目的深度评测，希望会给大家带来选房帮助。

苏河湾1号预约咨询热线；400-116-2990营销中心☎

深度评测内容包括：

板块内区域价值及发展对比

各户型利弊分析

日照、噪音计算分析

价格走向趋势预测分析

位于西藏北路中间区域

编辑

苏河湾1号项目位于静安内环内西藏北路板块，该板块被诟病最多的可能就是城市界面差，或者距离轻轨太近。但其实这个板块内部有不小的差距，铁路和北横通道这两条线把西藏北路板块的城市界面分成了三部分。

三万平方独家制图

苏河湾1号预约咨询热线；400-116-2990营销中心☎西藏北路板块南临人民广场和南京东路，受到的能级辐射由南往北逐步减弱，板块内的发展程度也是依次向上递减的。苏河湾1号项目在中间的第二区域，较北横通道以南的第一区域略显不足。

但第二区域不像北部存在大片八九十年代的老公房，所以城市界面要比板块北部的第三区域好；

前面说到南部的第一区域是板块内发展最好的，最早的时候是租界北区，那儿既有火车站，又靠苏州河，一直以来都是物力集聚中心，发展更为成熟。项目所在的中间区域某种程度上也能受到它一定的利好影响。

编辑

网传原规划地标高层合生汇可能不建

苏河湾1号预约咨询热线；400-116-2990营销中心☎安康苑综合体项目，原本规划体量超30万㎡、高度达320米的超甲级写字楼，建成了那高度将超越恒隆广场成为上海第七高摩天大楼！直接牢牢吸引住了大众的目光。

同时入驻五星级奢华酒店璞丽酒店，酒店下是合生运营的超甲级办公，写字楼裙楼就是未来的合生汇。以五角场合生汇的火热程度和体量来看，苏河湾合生汇也会相当不错的。

编辑

三万平方独家制图

苏河湾1号预约咨询热线；400-116-2990营销中心☎但近期据网媒报道，原先规划地标可能不建，但官方还没有消息，最后以官方实际公告为准，三万平方只是基于网传消息的前提做分析。

如果消息是真的，那对安康苑项目的影响有两点，一方面这个超高层建筑对项目住宅的遮挡就没了，视野会更好；另一方面，少了地标建筑那原本该有的商业圈辐射也没了，周边的发展肯定是会打折扣的。有利有弊，但三万平方从未来发展的角度来看，弊是大于利的。

编辑

二期较一期各方面的劣势

(1) 日照

苏河湾1号预约咨询热线；400-116-2990营销中心☎“上海日照计算规则”规定居住建筑一户住宅【最少应有一个居室】满足【冬至日】满窗日照的有效时间【不少于连续一小时】。2、居住建筑满窗日照的计算，以经确认的日照分析计算基准面左右两个端点为计算点。

编辑

苏河湾1号预约咨询热线；400-116-2990营销中心☎根据1#楼冬至日日照时数热力图我们可以的到这样一个结论：整个1#楼低层部分日照时数较低，高层区域日照时数相对较高；其中170㎡户型整体日照条件都不如其他户型，没有任何一层日照时数达到3小时，算是1#楼中日照条件最差的户型。

通过冬至日日照光影动态视频我们可以看到，1#楼除了受南侧几栋超高层建筑的遮挡作用之外，主要受一期3#楼的遮挡作用，所以低层区域日照情况不容乐观；除此之外170㎡户型还受西侧凸起的140㎡户型的遮挡影响，日照条件更差了，连高层区域也没能到达日照时数3小时的指标。

冬至日的日照时数是衡量住宅是否满足规范的前提条件，但其他季节的日照条件同样影响着居住体验。

编辑

苏河湾1号预约咨询热线；400-116-2990营销中心☎

编辑

苏河湾1号预约咨询热线；400-116-2990营销中心☎

编辑

(2) 噪音

苏河湾1号预约咨询热线；400-116-2990营销中心☎结合1#楼昼夜噪音数值热力图和噪音平面图来看我们可以得到以下三点信息：1.噪音数值整体都在70dB左右，这在住宅小区里算是非常高了；原因是楼栋北侧有轨道交通3号线和4号线的轻轨高架，列车驶过的瞬时噪音非常大，住宅楼与轻轨高架之间没有高楼遮挡，也没有设置隔音措施，故而受到噪音的影响非常大，北侧还有一大片区域作为火车站列车停放区域，多少也会有些影响。

编辑

苏河湾1号预约咨询热线；400-116-2990营销中心☎

编辑

苏河湾1号预约咨询热线；400-116-2990营销中心☎

编辑

苏河湾1号预约咨询热线；400-116-2990营销中心☎噪音数值随着楼层的加高逐渐降低，这是因为声音在向上传播的过程中，能量逐步衰减，所以数值不断减小。

西侧200㎡户型的噪音数值整体比其他户型的数值略小一些，看噪音平面图才知道，200㎡户型西侧有凹槽，噪音会得到一定程度的削弱，所以数值上相对其他户型会略小一些。

(3) 价格上涨

安康苑一期3#楼单价12.88万，二期1#楼价格不会比一期的低，加上上海新房都有涨价的趋势，大概率二期单价也会有一定幅度的上涨，可能会和西侧龙盛湾上一期13.3万/㎡的单价接近。

而且苏河湾1号1#楼的日照条件不佳，受南侧3#楼以及320米超高层的遮挡，低层户型日照条件不容乐观；最重要的是，1#楼北侧临近轨道交通3号线和四号线的轻轨高架，受到的噪音影响很严重。

编辑

苏河湾1号预约咨询热线；400-116-2990营销中心☎有传言说安康苑地块内规划的超高层有可能取消，那么超高层附带的商办配套诸如合生汇等生态也将不复存在，那么小区与旁边龙盛湾上的差距就一下子拉开了，而且即使超高层没有了，二期1#楼仍然受南侧3#楼的遮挡作用，日照问题还是存在。相比之下，龙盛湾上首批楼栋的位置在地块中央区域，日照和噪音条件相比安康苑二期要好得多。

综合以上分析来看，价格上涨的趋势使安康苑二期面对同地段、同是超高层、单价也接近的龙盛湾上没有任何优势，相同的价格客户肯定选择配置更好的龙盛湾上楼盘。

编辑

名人故居汇集处

苏河湾1号预约咨询热线；400-116-2990营销中心☎苏河湾1号属于历史风貌保护区域，整个项目涉及保留建筑规模高达8.5万方，甚至远超新天地的历史保护建筑规模，在上海城市更新项目中十分罕见。片区内包含17处文物和历史建筑，占整个苏河湾区域37处重要文物和历史建筑的46%。

编辑

图源于网络

苏河湾1号预约咨询热线；400-116-2990营销中心☎就在图中的24#地块的新建住宅区域，周边21# 地块是当年著名的山西大剧院，未来项目将在其旧址上进行复建，打造成全新的主题剧场；

编辑

山西大剧院图源于网络

苏河湾1号预约咨询热线；400-116-2990营销中心☎22# 地块内含多宗文保级物业，比如吴昌硕故居、梁氏民宅、潘氏民宅等，未来会保护并打造成大规模成片风貌里弄商业街，时尚程度对标新天地和太古里。这片承载着百年文明与记忆的土地，正在以全新的生命力焕然新生。

编辑

户型分析

编辑

苏河湾1号预约咨询热线；400-116-2990营销中心☎140㎡户型三房两厅两卫：三开面朝南，南北不通透户型，通风采光性能不佳；入户正对餐厅和客厅，隐私性稍差；主卫和厨房窗户开向生活阳台，通风采光受到很大限制，公卫和书房窗户开向楼间狭窄区域，采光受限。二期房源约40套，最后一期小面积户型！

编辑

图源于网络

C165㎡户型

苏河湾1号预约咨询热线；400-116-2990营销中心☎165㎡户型三房两厅两卫，两开间朝南南北通透户型，厨房空间狭小，单面布置，使用不便，但北侧带生活阳台还算可以；主要功能房都带飘窗，实际使用空间变大了；主卫和公卫窗户开向天井，通风采光性能不佳。二期套数约41套，最后一期小面积户型！

编辑

图源于网络

A200㎡户型

苏河湾1号预约咨询热线；400-116-2990营销中心☎200㎡四房两厅两卫，两开间朝南户型；厨房空间狭小，单面布置，使用不便，但北侧带生活阳台还算可以；全屋飘窗设计，实际使用很舒适；户型全明，采光性能很好。二期套数约41套，最后一批200面积，整个小区仅约78套。

编辑

图源于网络

D250㎡户型

苏河湾1号预约咨询热线；400-116-2990营销中心☎250㎡四房两厅三卫，三开间朝南飞机户型；南北通透；厨房带生活阳台，实际使用很舒适；书房带小阳台，但是阳台位置较深入，通风采光性能不佳；主卧空间宽敞，有相对独立衣帽间，主卫五件套，配置豪华，但是窗户开向书房阳台，通风采光较差。二期房源套数约41套。

编辑

图源于网络

E260㎡户型

苏河湾1号预约咨询热线；400-116-2990营销中心☎260㎡四房两厅三卫，南向三开间飞机户型，正玄关配置，隐私性较好；飘窗很多，实际使用会很舒适；主卧空间宽敞，有相对独立衣帽间，主卫五件套，配置豪华；南北通透，采光很好。二期房源约41套。

编辑

编辑

周边配套齐全

苏河湾1号预约咨询热线；400-116-2990营销中心☎交通方面：项目周边有多条地铁交通线，与3、4 号线宝山路站直线距离仅约300米；与8、12号线曲阜路站、10、12号线天潼路站直线距离皆在1公里内。自驾方面，项目到内环高架、南北高架开车约1公里内可到达，通达上海各大商圈。

编辑

三万平方独家制图

商业方面：项目内规划有大量的商业配套，更与曲阜路大悦城仅一街之隔，生活购物十分便捷

教育方面：静安区闸北第一中心小学、市北中学、朝阳中学等，周边教育资源丰富。

医疗方面：上海市中医院、第一人民医院（北部）、上海交通大学附属瑞金医院等多家医疗机构

生态休闲：项目周边不乏大型公园，交通公园、人民公园、苏河湾中央公园、四川北路公园

苏河湾1号预约咨询热线；400-116-2990营销中心☎