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项目概况

地块编号：海曙区HS16-04-06b地块。

地理位置：位于宁波海曙区段塘街道核心，为原宁波电视台旧址。具体范围为东至云霞路，南至现状居住小区，西至环城西路，北至恒春街。

竞得方：上海泓喆房地产开发有限公司（华润置地旗下）。

成交信息：经过22轮竞价，以总价76,359.85万元竞得，成交楼面价约12,471元/㎡，溢价率6.11%。

地块指标：出让面积约38,270平方米，容积率1.1＜R≤1.6。规划为城镇住宅及配套用地（四代宅）

核心亮点：三大新政赋能“四代宅”

该项目最大的看点在于，作为高品质住区试点，它适用宁波最新推出的三大住宅新政，为产品创新提供了巨大空间。

“抬板新规”：允许在住宅底层设置不超过4.8米的连续架空空间（不计容）。这可以用于配置停车、物业、社区配套等，实现人车分流和立体园林。

“计容新规”：开放式风雨连廊、公共门厅等公共空间不计入容积率。这有助于开发商拓展公共活动区域，提升社区的居住品质。

“地下空间新规”：允许利用地下空间设置业主专属储藏室。这能有效增加产品的实用功能，强化其改善属性。

产品规划与市场预期

产品类型：依托1.6的低容积率，预计将规划为“小高层+四代宅”的组合产品，建筑限高12（18）米至65米，具备打造叠排、洋房等多种改善产品的条件。

户型面积：市场预测主力户型为120-180平方米的改善型产品。

设计亮点：作为“四代宅”，项目将融入空中庭院、底层架空等创新设计。

入市价格预测：参考周边次新房（如晓风印月、江上印）3.5-4.2万/㎡的售价，并叠加新政带来的产品溢价，市场预计该项目未来入市均价可能在3.6-4.0万/㎡之间。

立体交通，生活从容毗邻地铁2号线、4号线、8号线，出门即是2号线云霞路地铁站。

三横（环城南路、新典路、云霞路）、两纵（环城西路、鄞奉路）便捷路网，环城南路高架直达鄞州、江北核心区。

交通：项目交通便利，紧邻地铁2号线云霞路站；商业：周边有海曙天街、恒一广场等商业配套；教育：周边有镇明中心小学实验校区，东恩中学。医疗与文化：2.5公里范围内，汇聚了月湖公园（5A级景区）、天一阁等文旅资源，以及宁波第一医院、宁波市妇女儿童医院等优质医疗设施。

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