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中海玖昌源邸

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CBD齐鲁1号地-中海玖昌源邸

一、项目基础信息

开发主体：济南中海华山置业有限公司，中海央企旗下最高端「玖系」产品，山东首座玖系豪宅

项目地址：历下区姚家南路 18 号，浆水泉路以东、和平东路以南（历下区姚家街道文博西核心片区）

地块规划：东西双地块，总占地约 6.2 万㎡，9 栋住宅，合计 558 户，无小户型产品

核心指标：容积率 2.7，层高 3.3-3.5 米，得房率 85% 以上，70 年纯住宅产权，车位配比充足

物业：中海高端专属物业，24 小时私人管家定制服务

售价与看房要求：均价 5 万 /㎡，总价 1000 万 - 3000 万，2025年12 月底首开，看房需预约 + 验资 500 万起

二、地块土拍核心信息

成交时间：2025 年 6 月 25 日，历经110 轮激烈竞拍，溢价率 11.1%

成交总价：32.74 亿元（含 2 宗住宅用地 + 1 宗商务商业用地）

住宅楼面价：20232 元 /㎡，创下济南土拍史上住宅楼面价最高纪录

综合成本：另需承担3 亿元专项教育配套建设费用，实际综合楼面价突破22500 元 /㎡

地块规模：三宗地块捆绑出让，总面积约 111 亩，其中住宅用地分为东西两个地块

出让条件：

商业地块须不晚于居住地块开工

须配建：≥200㎡托儿所、≥900㎡老年人日间照料中心、≥1000㎡社区服务站，合计配套面积超 2100㎡

土地性质为 70 年城镇住宅用地 + 商务商业用地，是近年历下城芯稀缺出让的纯住宅宗地

稀缺价值：近三年济南 CBD 核心区唯一出让的纯改善居住地块，左手承接省级政务、金融总部集群，右手坐拥奥体生态、城市文化配套，是济南东部核心地段仅剩的纯居住留白地块

三、社区整体规划亮点

圈层纯粹：200㎡起步无小户型，仅 558 户高净值业主，居住圈层统一纯粹

四代宅露台：全系标配奇偶错层露台，6.6 米超高挑空，上下户无对视、无遮挡，露台全赠送不计入产权

抬板地库：整体地块抬高处理，实现百分百人车分流、动静分层，地面仅为景观步道与休闲空间

顶级配套：自带约 6000㎡顶奢业主专属会所（含恒温泳池、私宴厅、健身中心、瑜伽康养区、全龄儿童游乐区），配建约20000㎡专属城市公园

四、主力户型解析

200㎡ 四室两厅三卫｜紫邸（入门顶豪）

核心布局

四叶草经典格局：四卧室分布于四角，家庭成员互不干扰，动静分区彻底

南向 18㎡错层露台：奇偶层错层设计，视野开阔无遮挡，可打造空中花园

南北双阳台：南向生活阳台 + 北向功能阳台，兼顾观景与实用性

单主卧套房：带独立卫浴、衣帽间与飘窗，保障主人私密空间

设计亮点

入户玄关设计，提升归家仪式感，预留收纳空间

客餐厅一体化，面宽约 6.8 米，空间通透，适合日常家庭聚会

厨房 U 型布局，动线合理，与餐厅无缝衔接，便于备餐与用餐

所有卧室均带飘窗，增加使用面积与采光效果

适配人群

CBD 高阶上班族：首次入手千万级豪宅，兼顾圈层与性价比

二孩三口之家：四房设计满足子女成长需求，动静分区避免干扰

注重生活品质的中产家庭：四代宅露台带来独特居住体验，总价相对可控

225㎡ 楠邸（进阶顶豪）

核心布局

四叶草双套房格局，四个卧室分布户型四角，动静分区清晰。客厅 7 米横厅，衔接南向 20㎡6.6 米挑高错层露台，北侧附带小型休闲露台，南北双露台全赠送。搭配中西双厨、独立家政间。主卧套房 + 老人次主卧双套房配置，边户 270° 三面采光，全屋卧室带飘窗，厨卫无暗间。层高 3.3 米，整体得房率 85% 以上。

设计亮点

双套房布局，老人房临近入户，动线简短，不打扰主人私密区域

南北双露台，奇偶层错位排布，上下户无对视，隐私性强

中西厨连通客餐厅，社交空间开阔，可摆放圆桌家庭聚餐

专属家政间，家务动线独立，收纳空间充足

适配人群

预算适中的三代同堂、二孩改善家庭；初次入手千万级顶豪，想要双套房功能，但预算不足以入手 240㎡户型的客户，兼顾空间尺度与总价性价比。

240㎡ 四室两厅四卫｜玉邸（主力改善）

核心布局

五开间朝南：极致南向采光，客厅 + 四卧室朝南，阳光充足

8 米超大横厅：空间开阔，可灵活划分客厅与书房 / 休闲区

中西双厨：开放式西厨 + 封闭式中厨，岛台设计，满足高端社交需求

双主卧套房：主人房 + 老人房均带独立卫浴与衣帽间，适配三代同堂

南向 22㎡露台 + 北向小露台：南北双露台，270° 观景视野，拓展生活空间

独立家政间：优化家务动线，保持室内整洁，提升居住品质

设计亮点

客餐厅与西厨贯通，形成约 80㎡社交核心区，可容纳 10-15 人家庭聚会

主卧套房面积约 35㎡，含独立卫浴（双台盆 + 浴缸 + 淋浴）、双衣帽间与飘窗

北向次卧可作为儿童房或客房，临近公共卫生间，使用便捷

全屋通透，通风效果极佳，厨卫全明，无暗角空间

适配人群

三代同堂家庭：双套房设计满足长辈与主人私密需求，家政间减轻家务负担

有家庭社交需求的高净值人士：大横厅 + 中西厨适合举办家庭派对与商务宴请

追求居住舒适度的改善型买家：240㎡为社区主力户型，兼顾尺度与实用性

265㎡ 五室两厅四卫｜曜邸（典藏顶豪）

核心布局

五房精细化设计：增设独立影音室 / 书房，满足多元生活需求

专属保姆套房：带独立卫浴与通道，家政动线与主人动线完全分离

南向 25㎡超大露台：6.6 米挑高，可打造空中庭院，适合种植与休闲

主卧 + 次卧双套房：主卧带独立书房，形成约 45㎡主人私属生活区

南北双阳台 + 双露台：多维度拓展空间，通风采光效果达到极致

设计亮点

客厅面宽约 8.2 米，连接南向露台，空间感极强，彰显顶豪气质

独立影音室预留专业设备位置，隔音效果良好，打造家庭影院体验

中西双厨 + 独立餐厅，可容纳圆桌聚餐，适配十余人家庭用餐需求

全屋预留多处收纳空间，包括独立储物间，保持室内整洁有序

适配人群

企业主 / 高阶精英：五房设计满足自住 + 办公 + 社交多重需求，保姆套房提升生活品质

文化艺术爱好者：独立书房 / 影音室可作为创作或收藏空间

资产配置型买家：265㎡为典藏户型，稀缺性强，兼具居住与保值功能

中海玖昌源邸

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