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济南瑞府

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先说这块地。

位置毋庸置疑，省博物馆西侧，CBD核心区，万象城、地铁4号线、奥体、绸带公园全在步行范围内。这是济南目前能拿出来的最顶级的城市资源集合。

2.7的容积率，占地约30亩，纯住宅用地，没有商业配比拉扯。在CBD这种地方，纯住宅本身就是稀缺品。

华润去年12月底价拿下，11.08亿。有人觉得底价成交说明市场冷，但换个角度看——这块地之前流拍过，最后能底价成交，反而是给开发商留出了产品打磨的成本空间。20300元/㎡的楼面价，放在济南历史里是最高，但放在华润手里，不是不能做。

华润瑞府目前周边现状：

北侧：6000方自建花园，小区主大门朝北，对过就是姚家派出所

南侧：1#、2# 号楼前是幼儿园和中小学视野开阔，中小学南侧经十路北侧是规划商业写字楼，楼高180米左右

东侧：2000平自建花园，马路东侧是省博物馆，步行到东侧万象城6分钟

西侧：在建的中海·玖昌源邸东区

再说说华润在CBD的“主场优势”。

这不是华润第一次在CBD做住宅。

从最早的昆仑御，到悦府，华润在CBD已经落了两代住宅产品。中间还穿插了万象城（2019年开业，至今仍是济南商业天花板）和华润置地中心（246米“泉”地标，目前招商率超55%，华润山东总部基地）。

在CBD，能把住宅、商业、写字楼、公寓全业态做齐的开发商，只有华润一家。这种深耕带来的好处是：对土地价值的判断、对客户需求的把握、对产品定位的拿捏，比那些“打一枪换一个地方”的开发商要准得多。

瑞府，是华润在CBD的第三个住宅项目，也是定位最高的一个。

规划怎么看？直接说重点：

1. 楼栋排布：高低配，围合式

地块规划6栋住宅，包含1栋23层、1栋24层中高层，3栋16层、1栋14层小高层。

高低错落的目的是拉大楼间距，保证采光和视野。围合式布局中间留出大片中央景观区，简单说就是：把小区中间掏空做园林，楼围着园林盖。

有人一听到“高层”就觉得不行。我直接说结论：在济南CBD核心地段，两梯两户的中高层产品已经是高端改善的主流。九宸赋、玖昌源邸都有大量中高层，不影响人家卖3.5万+。能把总价七八百万的大平层买下来的客户，不需要别人教他们什么能买什么不能买。

2. 最核心的产品力：四代宅+抬板错层

这是瑞府和周边所有竞品拉开差距的地方。

四代宅的产品设计，每户送一个超大空中庭院，挑高6米以上，不计入产权面积。户户有花园，家家有露台。

搭配抬板错层设计，楼上楼下的庭院位置错开，你家露台的正上方不是别人家的露台，互不遮挡、互不打扰。传统露台的隐私问题被解决了。

这样设计带来的实际好处：得房率飙升，送的空中庭院不算面积，实际使用面积远超建筑面积；采光好，大面宽、短进深，空中庭院无遮挡；生态感，垂直绿化，住在高层也有院子。

说白了，这是把别墅的院子搬到空中，同时规避了传统露台的隐私痛点。

3. 户型门槛：户均197.76㎡起步，纯粹的改善圈层

据说全社区最小188㎡，没有小户型。

这意味着什么？总价门槛至少700万+。这不是一个“踮踮脚够一下”的项目，而是用价格直接完成圈层筛选。邻居都是同频的高净值人群，社区纯粹度很高。

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