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青特璟誉

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三个户型,约120来套房——

129平米小高层产品，8#，释放的均价在280-300万；

143平米多层产品，1#、5#、10#，均价320-350万；

163平米楼王，6#，均价400-420万。

重点看143平的推售，首开没有按常规，先推临主干道铜川路的3#、7#，而是先把东侧位置更好的1#、5#推出来。

我看网上有人说，可以等青特开发的同片区36地块，离地铁近，缺点是周边现状不如70地块。

两个地块有明显不同，如开头的观点，可平替的不论。

如果对地铁不敏感，注重城市界面的客户，嘱意70地块（据我所知大有人在），现在会有选择难题。

看好的地段、最好的楼栋、好的楼层推出来，现在不买，等下一次推盘，等于退而求其次。

所以143平房源，预计好楼层也不愁卖，剩下的顺销，也就够了。

160平和143平差不多一个情况，楼王位置。

先把优质房源推出来先卖，后面剩下的也是好房源，这是豪宅的推盘逻辑，说明青特对自己的产品是有信心的。

剩下三栋楼（2#、3#、7#），预计会在璟誉实景示范区出来之后推售。

璟誉的大门、会所、车库、立面这些带来产品溢价的大招，客户还没看到。

现在看到的只是效果图，如果要做好产品，不仅要100%还原效果图，还要超预期呈现，与效果图反差感强。

之前，城阳的青特璟云的效果图、3D视频我都看过，但真到实景呈现，我认为赶出我的预期。

上月，城阳的青特璟云开盘卖了157套，是近两年青岛首开的销冠。

产品要是能炸，后续的销售也能跟着炸！

立存此照吧，看后期璟誉的实景呈现，如果行的话，璟誉两次推盘就接近收官。

市场不好，但产品做得好，在小范围精准客群中“炸”一下，还是有可能的。

第二，定价，要有明显性价比

我们看下周边二手房价格——

绿城锦棠是理想之城中，临铜川路的高层小项目，今年143平的成交总价在338万，和青特璟誉143米价格差不多。但璟誉建筑形态多层，也是新规之下的高赠送户型。

再看绿城海棠印月的小高层产品，这个138平户型结构现在看很老了，总价也得是320多万。

但实际得房率、户型结构、面宽各方面不如璟誉129平的户型，而璟誉129平的总价段是280-300万，当然缺点前面讲了，不好抢。

绿城理想之城后期的几个组团，自中交主导后，我认为也就是达线吧，产品有些“摸鱼”，此绿城非彼绿城，说不上太好，二手房价格也不低。

第三，关于热销，目前主导原因还是地段和时机

自今年6月25日，青特拿下东李郑庄出让的70地块，也就是璟誉地块后，市场关注度一下很高，核心原因是它确实在东李的核心位置，而且过去几年这位置是缺乏有效供应的。

去年10月份，在这个号上分析过东李的格局。

我认为楼盘分布走三条线，广水路—天水路—长水路、金水路、九水路。

前几年，主要供应集中在天水路和九水路这两条线上，真正核心中轴金水路缺乏针对改善客户的有效供应。

也就是这个有丽达购物中心、地铁通过、配套成熟的位置缺乏供应。

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