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把时间轴拨回到半年前。王家村LS0301-17地块的拍卖现场，演出了一场“狂飙”，整整5个多小时，197轮拉锯。海信、华润都在抢，最后是君一控股杀出重围，楼面地价26500元/㎡，溢价率17.8%。

这块地对君一有多重要？这是君一品牌焕新的生死之战。君一这家本土老牌房企，这些年虽然深耕青岛，但在豪宅上，总感觉差了那么一口气。为了摘掉“土味”标签，君一这次是下了血本，又是换帅，又是去一线城市考察，甚至喊出了“涅槃重生”的口号。

君一雲启，位置确实没得挑，王家村板块，崂山前海一线，妥妥的“青岛金腰带”。往东是午山，往南是石老人大海，周边全是几千万起步的豪宅。

四代宅，君一雲启最大的卖点。空中花园，是四代宅的核心卖点之一。

君一雲启整个小区7栋楼，只有不靠路的4栋楼，做了四代宅设计。主力户型221㎡的大平层，其空中花园面积竟然只有13.2㎡。

13.2㎡是什么概念？放张茶桌，摆两把椅子，再养盆发财树，基本就满了。想在上面搞个“私家花园”？基本是想多了。

这不禁让人想问：青岛的四代宅的空中花园，怎么越进化越“抠搜”了？

早期的第四代住宅，大露台、挑高两层，看起来是爽，但采光遮挡、隐私对视等问题堪忧。

所以，君一雲启这次的空中花园“缩水”，其实更像是一种面对现实的妥协，或者叫“学乖了”。把露台做小，采用了“错层交叉”的设计，这样既保证了每一户的私密性，避免了楼上、楼下对视的尴尬，又最大程度地解决了采光问题。

从实用角度看，这种“克制”的空中花园，更好打理，也更符合北方人的居住习惯。但现在的局面，有点尴尬：这袖珍露台，能不能被那群挑剔的千万级买家买单？还真得打个大大的问号。

如果不看户型，光看地段，君一雲启的挑战可能更大。王家村确实是好地段，但君一这块地，正好卡在了一个让人“爱恨交织”的尴尬C位上。

减分的学区房

君一雲启南侧规划了一所24班的小学，东南侧还要建一所30班的初中。

对于刚需盘，那是学区房，是加分项。但对于追求极致静谧、私密的高净值人群来说，紧邻学校绝对是个巨大的减分项。那种早晚高峰的喧闹，那种人流混杂的烦躁，绝不是千万豪宅该有的生活画风。更何况，这两所学校的教育资源含金量如何，目前还不明朗，能不能吸引豪宅客户更是个未知数。

在颐和悦府因为成本太高、而不得不端着架子的时候，君一雲启完全有空间，用比颐和悦府低得多的价格，提供一个虽然有瑕疵但依然高配的产品。这对于那些想挤进崂山前海富人区，但又够不着几千万顶豪的“入门级富豪”来说，是有相当吸引力的。

君一雲启现在的策略很明显：既然外部环境改变不了，那就在内部死磕。

于是，我们看到了君一雲启全玻璃幕墙的高颜值，看到了号称花了千万设计费请来的GOA大象、朗道国际、CCD香港郑中这“豪宅三剑客”，看到了那个悬浮式的城市甲板，还有那个超大会所……

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