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武汉KIC创新天地漫序

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今天不聊虚的，我们从产品底层逻辑出发，拆解一下这个盘到底凭什么“好卖”。

更重要的是，我们发现已经有同行开始“抄作业”了——这或许标志着光谷住宅产品的一次集体进化，后文会有详细解说。

▲综合分析图@武汉选房团队出品

稀缺地段上的“产品破局”

项目位于光谷六路与新月溪公园之间，距离19号线新月溪公园站步行距离1公里以内，东侧紧邻光谷六路，区位详见下图，图叔不过多赘述。

所在片区并非光谷中心城的主要门户片区，因此整个规划以“稳”为主，并未试图做比较激进的规划。

但在光谷中心城整个开发进度上形成一个基本事实，即用地稀缺性：

光谷中心城最核心区域高新大道至高新三路之间，目前仅剩三块住宅用地待开发——光谷元著、月溪雅居，以及创新天地漫序。（龙湖商改住项目存在不确定性未列入）

这三宗地加起来总供应量不足2000户，核心区域所剩供应就这么多，稀缺性不言自明。

但光有稀缺还不够，真正的胜负手在产品。

地产行业有个经典两难：

难点1：小户型为了控制总价，往往被迫做连廊，北面房间采光通风差，品质上不去；

难点2：大户型品质虽好，但总价高企，去化同样困难。

说白了，既要控制总价又要保证品质，传统产品逻辑里这几乎是矛盾的。

▲武汉选房团队对武汉各小区进行了日照仿真模拟，可公众号后台联系图叔获取

针对以上难点，漫序提供了两种解法：

解法一：全两梯两户板楼，无连廊设计

在光谷中心城，上一个全板楼设计的小区是深业翠微谷，但它的最小户型约125㎡，户均面积高达152.29㎡。

▲创新天地漫序与周边主要竞品四代住宅指标对比

而漫序将105-125㎡作为主力，整体户均面积控制在116.43㎡，把改善及豪宅的居住格局，下放到刚改的面积段。

由于两梯两户公摊大，一般小户型不敢这样做，但漫序凭什么敢？

四代住宅的高赠送是关键：

漫序通过赠送部分直接对冲了公摊的不利影响。在光谷目前110㎡以下户型普遍做连廊中间户的市场环境下，漫序选择用105㎡做到了真南北通透——这几乎是对同行的“降维打击”。

但客观来说，实际得房率相比同为新规四代产品的竞品仍然略低。

这是为了“真南北通透”付出的代价——至于值不值，取决于购房者更在意更通透的格局还是更大实得面积。

为保证全板楼的产品类型以及规划舒适性，户型也确实难以做到十全十美，有兴趣可以留意图叔的后续发文《漫序住宅篇》。

▲主力户型105平户型解码，详细全面的户型解码请留意后续发文

解法二：严格控制大户型比例

150㎡改善户型仅百套左右，分布在小高层（17F以下楼栋）端头位置（下图标红色楼位）。

通过105-125主力户型控制总价走量，少量150大户型满足改善需求，大户型不贪多，整个项目的销售结构变得清晰可控。

▲主力户型段为105平（青色楼位）和125平（黄色楼位）

规划取舍：不做台板，也能赢

再说规划布局。有朋友觉得楼栋“排排坐”略显单调，但这里并非城市核心展示面，阵列布局从实用性出发，是最务实的选择。

楼间距普遍在45米左右，满足间距日照等要求。

▲间距分析

建筑高度东高西低，靠近新月溪公园的一侧做低，减少了公园压迫感——这种退让，是对城市公共空间的尊重。

武汉KIC创新天地漫序

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