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杭州保利天奕

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项目落址余杭高教路与绿汀路交汇处，地处未来科技城南核、和睦湿地北侧，属于划定城西科创大走廊核心范围，也是近五年主城西侧少有的连片大体量纯商品住宅出让地块。和依赖远期产业落地的外围板块不同，这里绝大多数城市资源已实景落地，不存在配套延期兑现、规划落空的泡沫。

轨交路网形成多轨环绕的立体出行体系，步行可达地铁 12 号线水乡南路站，多条线路串联武林、钱江新城核心板块，绿汀路、文一西路、运溪快速路紧邻地块，自驾覆盖全城重点商务区，适配科创人群商务通勤、跨区社交的高频出行需求。

3 公里内形成全维度顶配生活闭环：商业端串联绿汀路万象城、西溪印象城、欧美金融城、西溪天虹等高端消费场所，轻奢购物、私宴会客场景一步到位；医疗资源集聚浙大一院余杭总院等多家三甲医院，全龄就医保障充足；片区公办基础教育资源稳定，不承诺学区，对口以教育局公示为准，兼顾家庭长期就学需求；北侧紧临和睦、五常双湿地滨河景观带，闹中取静，补足科创城芯社区稀缺的生态休闲空间。

从长期发展维度看，整片和睦湿地更新板块已进入落地推进阶段，后续未来科技城核心区无大体量成片纯住宅用地出让。项目采用整体 5.4 米抬板底盘规划，纯高层改善大盘的复合形态在科创核心区属于稀缺配置，未来二手市场没有同质大盘分流，存量稀缺属性会持续拉高流通议价权，地段价值走势以强抗跌、长期温和增值为主，不适合短线炒作。

二、差异化产品壁垒：整体抬板立体社区，私享会所与全龄架空互不干扰

市面城西改善楼盘大多人车混行、景观杂乱，保利天奕采用 5.4 米全地块抬板独立开发模式，地上居住组团、地下车库、沿街商业完全分层隔离，车流、人行动线完全分隔，各自形成独立居住圈层，是区别周边所有竞品的核心优势。

全盘纯改善铝板高层，独占湿地生态与城市科创视野

地块规划 23 幢 17-24 层精装高层，四面公建化铝板 + 大面积 Low-E 隔音玻璃外立面，线条简约通透，高区房源可同时俯瞰和睦湿地水系、未来科技城城市天际线双重景观，这种多层次湿地观景资源在科创城芯平层产品里十分稀缺。整体容积率 2.4，全盘 80% 户型做到类一梯一户板楼布局，每户配独立私属候梯厅，公摊控制在合理区间，空间利用率优于同地段多数改善楼盘；全盘 1491 户精装交付，物业由保利一级物业全程运维，住宅物业费约 4.6 元 /㎡/ 月，全域人车分流，车位配比 1:1.37，预留大量新能源充电桩，满足多台车家庭停放需求。

社区打造约 6 万方一环三景六园杭韵中央景观庭院，搭配约 3000㎡双层下沉式西溪里私享会所，涵盖国标恒温泳池、健身馆、私宴茶室、壁球馆、室内篮球场；楼栋首层 4.2 米挑高 7000㎡全龄架空泛会所，包含书吧、四点半学堂、青年自习室、棋牌休闲区，弥补城芯地块户外功能空间不足的短板；精装交付搭载中央空调、地暖、新风、智能家居四大舒适系统，厨卫配套国际一线品牌，交房无需大规模二次改造。

三、户型内核深度解析，覆盖全周期改善需求

项目户型跨度覆盖刚需过渡、品质改善、一步到位终极置换三类需求，全盘纯改善高层定位清晰，不存在刚需小户型稀释圈层问题。

高层入门改善 103㎡三房两厅两卫

三开间朝南板式格局，南向采光通透，LDK一体化客餐厅无承重墙，改造自由度高；主卧独立套房搭配步入式衣帽间与观景飘窗，动静分区清晰，适配三口之家轻奢自住，是高层流通性最优的主力入门户型。

高层主力改善 119-139㎡四房两厅两卫

四开间朝南，最大约 12 米南向宽幅搭配全景侧向落地窗，高区兼得湿地与城市天际线；U 型中西双厨分离设计，双南向次卧均为独立起居空间，规避多成员早晚卫浴冲突，适配二胎、三代同堂长期定居。

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